Порядок покупки квартиры в ипотеку в 2019 году

Покупка квартиры при помощи ипотечного кредита — важное событие в жизни любого человека. В статье подробно расскажем, как купить вторичку в ипотеку: порядок действий, который поможет вам на выгодных условиях приобрести жилье и сэкономить нервы.

Содержание

Шаг 1. Можете ли вы претендовать на ипотеку? Критерии и условия

Порядок оформления ипотеки на квартиру начинается с оценки своей платежеспособности и соответствия требованиям банка.

Ответьте для себя на два главных вопроса:

  1. Сможете ли вы справиться с первым взносом и платежами, которые нужно регулярно отдавать банку из зарплаты?
  2. Соответствуете ли вы критериям, которые выбранный банк предъявляет к заемщикам?

Стандартные требования таковы:

  • нужно быть прописанным на определенной территории;
  • отработать требуемое количество времени (в целом — не менее года, на последнем месте — больше четырех-шести месяцев);
  • не иметь долгов по кредитам и параллельно взятых кредитов;
  • быть дееспособным и несудимым;
  • соответствовать по возрасту: не менее 21 года (иногда 18-20) и не более 65-75 лет к моменту погашения;
  • если заемщик — мужчина до 27 лет без военного билета с отсрочкой от службы (по причине учебы и т. д.), ипотеку ему не дадут. Получить ее могут отслужившие в армии либо находящиеся в запасе.

Полные условия предоставления ипотеки уточняйте в самих банках. На примере Сбербанка они таковы:

Банк может не выдать кредитные средства, если документы заемщика дают основания полагать, что деньги возвращены не будут. По другим причинам отказывать противозаконно, и действия кредитной организации могут быть оспорены в суде.

Шаг 2. Подбираем подходящее жилье

Переходим к следующему шагу, который предполагает порядок действий при оформлении ипотеки, — подбору желаемой квартиры.

Лучше просмотреть максимальное количество вариантов в разных районах города.

Обращайте внимание на инфраструктуру, возможность без проблем припарковаться или на доступность общественного транспорта, удаленность от работы.

После выбора района определитесь с типом квартиры. Почитайте отзывы в интернете, ненавязчиво поинтересуйтесь об условиях проживания у жителей выбранного дома.

Осматривая квартиры, делайте фотографии (если хозяева не против). Потом в спокойной обстановке рассмотрите интерьер более внимательно.

  • узнайте, кто прописан в квартире, нет ли проблем с документами;
  • проверьте состояние стен, отопительной системы, водопровод, электропроводку, балкон;
  • расспросите, какие соседи живут рядом;
  • поинтересуйтесь, как управляется дом, сколько придется платить за коммунальные услуги.

Нашли квартиру мечты? Тогда нужно заключить предварительный договор и внести задаток. В договоре подробно прописываются характеристики объекта, условия продажи, стоимость, ответственность сторон.

Нюансы при покупке

Вторичка

Часто встречаются мошеннические схемы: тщательно проверяйте документы и оформите титульное страхование. Благодаря ему, вы не потеряете квартиру, если сделка будет признана недействительной.

Новое жилье

Так как дом еще не построен, возможно все: банкротство застройщика, плохая отделка, неправильно возведенные стены и другие неприятные сюрпризы. Проверяйте строительную компанию на надежность: соберите отзывы других дольщиков, поищите упоминания застройщика в новостях.

Пока дом строится, у заемщика есть только право требования, право собственности возникает после сдачи объекта и официального введения его в эксплуатацию.

Шаг 3. Выбираем банк

Продолжаем изучать порядок действий при ипотеке. Следующий этап — выбор банка.

Проще всего сравнить предложения банков через интернет.

  • процентная ставка и сумма, которую придется выплачивать каждый месяц;
  • в какой форме будут платежи: аннуитетные (фиксированный размер, проценты нужно платить на протяжении всего ипотечного периода) или дифференцированные (первые взносы самые большие, затем они уменьшаются, проценты начисляют на остаток);
  • есть ли комиссионный сбор за рассмотрение заявки, содержание счета и т. п.

Порядок выплаты ипотеки при покупке квартиры должен быть четким, условия — прозрачными.

Узнайте, на какие льготные программы вы претендуете (ипотека для молодых семей с детьми, военная и другие).

Шаг 4. Собираем документы для банка и подаем заявку

Порядок оформления ипотеки на вторичное жилье предполагает поход в банк с документами. Каждый банк может предъявлять свои требования, но отдельные документы нужны всегда.

В отношении заемщика:

  • заявление на кредит. Его заполняют на сайте банка или при личном приеме;
  • паспорт заемщика и созаемщиков, поручителей;
  • справка о доходах (ее форму также можно скачать на сайте банка) или 2-НДФЛ;
  • заверенная копия трудовой книжки;
  • СНИЛС;
  • военный билет;
  • документы об окончании учебного заведения;
  • свидетельства: о браке или разводе, рождении детей, присвоении ИНН;
  • документы по текущим долговым обязательствам (или погашенным).

На недвижимость (вторичную):

  • документы, устанавливающие право владения квартирой;
  • кадастровый паспорт или технический паспорт;
  • копия лицевого счета;
  • выписка из ЕГРП;
  • ксерокопии паспортов тех, кто продает;
  • от продавца могут потребовать: документы о других постоянных доходах, подтверждение отсутствия долгов по коммуналке и налогу на имущество, справку о семейном положении.

Шаг 5. Оценка квартиры банком

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке включает обязательную оценку недвижимости. Ее лучше произвести у рекомендуемой банком оценочной организации.

Шаг 6. Ждем решения банка по ипотеке

Ждать придется примерно 5-10 дней (в лучшем случае), но чаще — месяц и больше. Поэтому сразу подавайте заявки в несколько банков.

Шаг 7. Оформляем сделку купли-продажи квартиры в ипотеку

Порядок сделки при покупке квартиры через ипотеку таков:

  1. После одобрения заявки составляется кредитный договор. Внимательно прочитайте его. Кроме обязательных к уплате процентов по кредиту, там могут быть и скрытые проценты, которые складываются из нескольких комиссий (например, за погашение кредита раньше срока). Вся информация по дополнительным расходам должна содержаться в договоре.
  2. Проследите за тем, чтобы договор не позволял банку по собственной инициативе (не поставив вас в известность) повысить процентную ставку по ипотеке.
  3. После заключения кредитного договора сделка регистрируется, и продавцу передается первая часть суммы. Действия фиксируют в договоре купли-продажи. Кредитный договор и договор купли-продажи заключают в банке. Там же выплачиваются деньги.
  4. Право на квартиру регистрируют в отделении Росреестра после уплаты госпошлин и предоставления нужных документов.
  5. Через пять рабочих дней участники сделки получают документы обратно. Заемщик обзаводится свидетельством о регистрации.
  6. После этого продавец и заемщик встречаются в банке. Если ошибок в документах нет, продавцу выплачивается остальная часть суммы.

Условия ипотечных кредитов в России

Размер ставки в каждом банке свой, но в общем по России можно выделить такие цифры:

  • минимальная ставка — от 6 %;
  • в среднем — 9,25-10,50 %;
  • максимальная — от 14 %.

Льготные программы ипотеки в России

На льготные условия кредитования могут претендовать следующие категории:

  • военнослужащие;
  • молодые семьи (хотя бы одному члену семьи должно быть менее 35 лет);
  • семьи, воспитывающие двоих и более детей (использование материнского капитала с выделением долей детям);
  • клиенты, получающие заработную плату на счет выбранного для ипотеки банка;
  • молодые специалисты (до 35 лет);
  • трудящиеся бюджетных учреждений и ученые (до 35-40 лет).

Какие расходы будут при оформлении ипотеки

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку подразумевает выплату дополнительных сумм. На что они могут пойти:

  • оценка стоимости жилого помещения (в среднем 5000 рублей). Ее выполнение обязательно: из оценочной стоимости складывается сумма займа;
  • проверка строящегося объекта. При приобретении в ипотеку еще не построенной квартиры банк проверяет застройщика на надежность;
  • госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (2000 рублей);
  • страхование. Нередко банки обязывают заемщика страховать не только квартиру, но и собственную жизнь и трудоспособность (до 50 000 рублей за год);
  • услуги нотариуса для заверения согласия супруги(-а) заемщика на оформление ипотечного договора, доверенностей, копий и т. п.;
  • единовременный комиссионный сбор за снижение ставки;
  • единовременная комиссия за аренду ячейки в банке;
  • плата за выданные банком справки.

Вот мы и рассмотрели, каков порядок покупки квартиры в ипотеку. Удачи в поисках и скорейшего новоселья!

Особенности процедуры приобретения квартиры в ипотеку

О собственной жилплощади мечтают многие российские семьи. Стоимость недвижимости в сотни раз превышает уровень заработной платы обычного человека. Одним из способов улучшения жилищных условий в такой ситуации является оформление ипотечного кредита.

Понятие ипотеки (залога недвижимости)

Ипотека – разновидность залога, при которой имущество выступает гарантией возврата кредитных средств. Заемщик пользуется недвижимостью, но не имеет права свободного распоряжения собственностью. Ипотечные правоотношения регулирует Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998.

К характерным чертам ипотеки относятся:

  • целевой характер займа;
  • длительный срок (от 5 лет);
  • низкая процентная ставка;
  • строгие правила оформления.

Предметом залога может выступать жилье, находящееся в собственности (например, в случае приобретения квартиры большей площади).

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Для многих граждан ипотека является самым быстрым способом стать владельцем недвижимости.

Преимущества ипотечного кредита состоят в следующем:

  • доступность;
  • сниженные требования к уровню доходов;
  • выгодное размещение средств;
  • льготные программы кредитования;
  • выбор условий погашения займа.

К недостаткам ипотечного кредита относятся:

  • большая переплата (до 70% от первоначальной стоимости);
  • сложность оформления;
  • ограничение в распоряжении собственностью;
  • расходы на обязательное страхование;
  • риск потери жилья при просрочке платежей.

Кроме того, кредитные организации редко предоставляют ипотечные займы без первоначального взноса.

Выбор банка

Условия предоставления ипотеки регулируются внутренней политикой банка. Каждое финансовое учреждение устанавливает свои требования к заемщикам и к объектам недвижимости.

Перед обращением в банк следует оценить свое реальное финансовое состояние: ежемесячный доход, сумму необходимых расходов, платежеспособность.

Это интересно:  Адвокат валютная ипотека

Сравнение и оценка условий кредитования

Выбор программы на приобретение жилья зависит от комплекса факторов. Официальные сайты многих кредитных организаций предлагают гражданам воспользоваться «ипотечным калькулятором».

Сервис позволяет рассчитать ключевые условия ипотеки по конкретным параметрам (например, по стоимости недвижимости). Таким образом, заемщик может предварительно оценить ипотечный продукт.

Срок кредитования

Минимальный период, на который выдается ипотека, составляет 5 лет. Средний срок кредитования в большинстве финансовых организаций равняется 15 годам. Продолжительность выплат может достигать 30 лет (зависит от возраста заемщика).

Процентная ставка

При выборе банка особое внимание следует уделить уровню процентной ставки, так как от этой величины зависит итоговая сумма займа. Чем выше ставка, тем больше размер переплаты. Процентная ставка в среднем составляет от 8% до 12% годовых.

Первоначальный взнос

Наличие определенной суммы на приобретение квартиры гарантирует банку серьезность намерений заемщика. Кредитные организации устанавливают размер первого платежа от 10 до 30%. Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия предоставления займа.

Размер и форма ежемесячного платежа

Выплаты по ипотечному кредиту могут иметь дифференцированный (переменный) или аннуитетный (постоянный) характер.

При дифференцированной форме меняется ежемесячная сумма выплат процентов по кредиту. Основная платежная нагрузка приходится на первые месяцы погашения займа. Использование переменной схемы позволяет существенно снизить переплату, так как проценты начисляются на оставшуюся сумму долга.

Аннуитетный вариант предполагает фиксированный размер выплат на протяжении всего периода предоставления кредита. Клиент возвращает сумму займа равными долями, а банк получает максимальную прибыль.

Возможность досрочного погашения

Согласно положениям федерального закона № 284-ФЗ все банки предоставляют возможность досрочно погасить ипотеку. Единственное требование – уведомление кредитора о полной или частичной выплате долга за месяц до внесения средств.

Требования к заемщику

Банки оценивают граждан, обратившихся за ипотекой, по следующим критериям:

  1. Возраст (не младше 21–23 лет и не старше 65 лет на предполагаемую дату возврата кредита).
  2. Трудовой стаж (не менее 6 месяцев по последнему месту официального трудоустройства).
  3. Месячный доход клиента (или его семьи).
  4. Наличие созаемщиков (при низком уровне доходов).
  5. Положительная кредитная история.

Шансы на предоставление займа увеличиваются, если у заявителя в собственности есть ценное имущество (например, автомобиль или дачный участок).

Необходимость оформления страховки

Квартира, купленная по договору ипотеки, подлежит обязательному страхованию (статья 31 Федерального закона № 102-ФЗ). Возмещение расходов по оплате страхового полиса возлагается на заемщика. Закон требует страховать только залоговую недвижимость. Однако банки предлагают комплексную программу, которая включает обязательное страхование жизни и здоровья.

Документы, необходимые для получения кредита

Каждое финансовое учреждение устанавливает свой перечень бумаг для одобрения ипотеки. Список зависит от выбранной программы кредитования.

В стандартный пакет входят:

  • паспорт гражданина РФ;
  • другие удостоверения личности (водительские права, СНИЛС, загранпаспорт);
  • копия трудовой книжки;
  • справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ;
  • свидетельство о браке;
  • согласие второго супруга на сделку;
  • доверенность представителя.

Если заявитель имеет иной доход, кроме заработной платы, следует представить подтверждающие документы. Некоторые банки запрашивают справку от психиатра.

Период времени для поиска квартиры

После одобрения заявки клиенту предоставляется время на подбор жилого помещения. Конкретный период поиска устанавливает финансовая организация. Обычно заемщику дается срок от 2 до 4 месяцев. Если подходящая квартира не будет найдена, придется заново собирать документы.

Последовательность действий

Покупка квартиры в ипотеку (пошаговая инструкция) состоит из следующих этапов:

  1. Изучение предложений различных банков.
  2. Обращение в кредитную организацию с пакетом документов
  3. Подбор и оценка квартиры.
  4. Оформление договора.

Специалисты рекомендуют в первую очередь рассматривать предложения по ипотеке в том банке, в котором у гражданина открыт счет (например, зарплатный).

Подаем заявку на кредит

Ключевая роль при рассмотрении ходатайства о предоставлении займа принадлежит анкете. От правильности заполнения заявки во многом зависит решение банка.

В анкете указываются:

  • сведения о заявителе (включая данные всех членов семьи);
  • сумма и период погашения займа;
  • информация о финансовом состоянии претендента.

Подавать заявку можно лично в офисе банка или онлайн на официальном портале кредитной организации.

Преимущество классического способа состоит в том, что анкета заполняется с помощью консультанта. Специалист подскажет, какая ипотечная программа наиболее выгодна для клиента.

Удаленный способ общения значительно экономит время. Однако решение по электронной заявке является предварительным. На втором шаге заемщик лично представляет в банк пакет документов. При дополнительной проверке претендента банк может изменить решение.

Выбор квартиры

В ходе подбора жилья необходимо ориентироваться на требования кредитной организации к объекту недвижимости. Условия следует уточнить заранее. За помощью в поисках подходящей квартиры можно обратиться к риэлтору.

Вторичное жилье

Покупка «вторички» требует дополнительных процедур при оформлении займа. Обязательным документом является заключение независимого оценщика. Расходы по оплате работы эксперта оплачиваются заемщиком.

Жилое помещение на вторичном рынке должно соответствовать санитарным и противопожарным требованиям законодательства. Дом, в котором располагается квартира, не должен находиться в списках объектов, подлежащих сносу или реконструкции.

Жилье от застройщика

Стоимость жилплощади в новостройках заметно ниже, чем на вторичном рынке. Отличие первичной ипотеки заключается в том, что банк кредитует участие заемщика в долевом строительстве. Если продавец (юридическое лицо) аккредитован финансовым учреждением, процентная ставка будет минимальной. Деньги в случае одобрения сразу поступят на счет продавца.

При покупке квартиры на стадии строительства сделка оформляется по ДДУ (договору долевого участия). Порядок подписания договора регламентирует Федеральный закон № 214-ФЗ (в редакции от 25.12.2019). Страхование и оценка объекта проводится после введения дома в эксплуатацию.

Студия

Квартира, в которой жилая комната объединена с кухней, получила наименование «студия». Такая жилплощадь относится к бюджетному классу и пользуется большой популярностью у молодых семей.

Порядок покупки студии в новостройке не отличается от правил приобретения жилья по ДДУ. На вторичном рынке особое внимание следует обратить на техпаспорт квартиры. Если в помещении производилась перепланировка, банк потребует разрешительные документы.

Комната или доля

Преимущественное право на приобретение доли в квартире законодательство закрепляет за остальными участниками совместной собственности (ст. 250 ГК РФ).

Кредитные организации предъявляют повышенные требования при рассмотрении заявок на покупку части жилого помещения:

  1. Комната должна быть изолированной.
  2. Порядок пользования жилплощадью определен документально.

Процентная ставка по ипотеке на покупку комнаты будет максимально высокой.

Предоставление документов в банк

После того как квартира выбрана, заемщик представляет в финансовое учреждение документы на жилплощадь (правоустанавливающие бумаги, технический и кадастровый паспорта).

Если семья приобретает квартиру с участием средств материнского капитала, банку передаются копия свидетельства о рождении ребенка и сертификат, выданный Пенсионным фондом РФ.

Следующим этапом алгоритма выступает подписание промежуточного соглашения. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке содержит:

  1. Полную информацию о квартире.
  2. Данные сторон.
  3. Цену объекта.
  4. Срок передачи жилья заемщику.

Бланк предварительного соглашения можно скачать здесь.

Для оформления предварительного ипотечного договора обязательно оценить недвижимость. Расчет конкретной суммы займа производится на основании отчета лицензированного оценщика. Независимая оценка выполняется с целью избежать завышения или занижения стоимости квартиры.

Заключение кредитного договора

Текст ипотечного соглашения составляют банковские специалисты. Заявителю предлагается прочитать и подписать документ.

В кредитном договоре отражаются:

  • данные жилого помещения;
  • права и обязанности сторон;
  • информация о штрафных санкциях за неуплату.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку можно скачать здесь.

Одновременно с договором ипотеки регистрируется закладная на квартиру.

Заключение кредитного соглашения возможно только после оплаты и получения страхового полиса. Страховую компанию клиент вправе выбрать самостоятельно или по предложению банка.

Подписание договора купли-продажи с обременением

Приобретение квартиры по ипотеке сопровождается наложением обременения (подробнее о том, что такое обременение). Документ купли-продажи содержит существенные условия, отраженные в предварительном соглашении.

В подписании ДКП кроме продавца и покупателя участвует представитель банка. Денежные средства перечисляются заемщику после заключения ипотечного соглашения. Продавец получает наличные после официальной регистрации сделки. Передача денег сопровождается распиской.

Регистрация права собственности и ипотеки в пользу банка

После заключения договора покупателю необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Документы можно подать в территориальное подразделение ведомства, в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

В графе «Обременение» выписки из ЕГРН будет отражена информация о нахождении помещения в залоге у банка по договору ипотеки. Ограничение прав собственника не влияет на оформление прописки в новой квартире.

Государство предусматривает возврат подоходного налога и проценты по ипотечному кредиту. Налоговый вычет при покупке жилья предоставляется однократно.

9 шагов как купить квартиру по ипотеке в 2019 году. Инструкция.

Составил для себя порядок действий, которые нужно совершить, чтобы купить квартиру по ипотеке и стать счастливым обладателем своего жилища.

Шаг №1 – Определитесь с желаниями и возможностями

Ответьте для себя на следующие вопросы:

  1. Сколько денег есть на первоначальный взнос?
  2. Какой размер ежемесячных платежей потяните, чтобы при этом не пришлось затягивать пояс потуже?
  3. Какой стоимости будете квартира?
  4. Какой размер ипотечного кредита потребуется?
  5. В какой квартире и каком районе города хотите жить? Подробная статья по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Шаг №2 – Выберите выгодный банк для ипотеки

Предварительно, условия ипотечного кредитования в каждом отдельном банке можно легко найти в интернете.

Затем идем в ипотечные банки:

  • уточняем все интересующие моменты относительно ипотеки
  • берем список необходимых документов для рассмотрения ипотечного кредита,
  • просим рассчитать ежемесячные платеже для разных сроков и сумм, а также не забываем, что аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

Основные критерии выбора банка при этом:

  • процентная ставка и соответственно размер ежемесячного платежа
  • наличие комиссий за рассмотрение заявки банком, ведение счета, выдачу ипотечного кредита
  • объем необходимых документов для рассмотрения заявки на выдачу кредита, а также на приобретаемую квартиру

Шаг №3 – Соберите документы для получения ипотеки

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 – Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

  • После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
  • Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.

Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Шаг №5 – Заключите предварительный договор и внесите задаток

Важно! На всех этапах составления и подписания договоров рекомендую пользоваться услугами юристов, т.к. малейшая ошибка может очень дорого стоить. Сейчас доступны онлайн-сервисы, так что проконсультироваться можно не выходя из дома.

Это интересно:  Выбираем банк под ипотеку для пенсионеров в 2019 году

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке //moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html

Шаг №6 – Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается сделать оценку квартиры и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 – Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

  • Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. Делать или нет страховку при ипотеки – решать Вам.
  • Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (подробнее о титульном страховании); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.
  • Договор со страховой компанией подписывается перед заключением кредитного договора.

Шаг №8 – Заключите кредитный договор и договор купли-продажи недвижимого имущества, передайте первоначальный взнос, зарегистрируйте сделку, рассчитайтесь окончательно с продавцом

  • В назначенный день и время приезжаем в банк с деньгами и подписываем оба договора (договор-купли продажи, и кредитный договор). Внимательно проверяем все, чтобы не было ошибок в документах. После этого передаем продавцу первоначальный взнос.
  • Договариваемся о дате похода в регистрирующий орган, перед этим оплачиваем пошлины и делаем копии всех необходимых документов, а также самих пошлин.
  • Покупатель платит 200 рублей (уточняйте цифры) за выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, 1000 рублей за регистрацию договора ипотеки, 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи).
  • Продавец платит 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (уточняйте цифры).
  • В назначенный день приходим, передаем документы на регистрацию права собственности и ждем 5 дней. После получения назад документов и свидетельства о регистрации на ваше имя (внимательно проверьте их на месте), берем выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, за которую мы заплатили 200 рублей, а также делаем нотариально заверенную копию свидетельства о собственности (с 2015 года выдача свидетельств о собственности не производится). Едем в банк, где теперь уже сотрудника банка проверяют документы и только после этого продавец получает оставшуюся часть денег.

Шаг №9 – Вы купили квартиру с помощью ипотеки и стали собственником

  • Документы оформлены, ключи получены. – Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
  • Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
  • И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму чтобы не было просрочки. Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
  • На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и получить имущественный вычет (по ссылке инструкция как заполнить).

Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем.

Покупка квартиры по ипотеке по шагам в 2019 году: порядок действий и документы

Приветствую! Вы решили наконец-то приобрести свое собственное жилье? Вы не готовы на сегодняшний день достать и выложить несколько миллионов? Тогда, конечно, покупка квартиры в ипотеку – это ваш вариант! И сегодня мы детально рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, с чего начать, а также поэтапно разберем, как проходит процедура покупки квартиры в ипотеку.

Особенности ипотеки на квартиру

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

  1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. Залог и ипотека два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
  2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
  3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется ипотека без первоначального взноса, мы писали ранее.
  4. Квартиры под ипотеку должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
  5. Досрочное гашение ипотеки с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
  6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
  7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

Некоторые кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда, будет повышенная процентная ставка и первоначальный взнос от 40-50%. Объясняется это легко тем, что у Банка нет никаких гарантий, соответственно риски слишком высоки.

В новостройке

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

Например, когда вы решили взять квартиру на одном из последних этапов стройки уже не у самого Застройщика, а у Инвестора, то залогом в этом случае будут являться права требования у Застройщика.

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования. Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

  • сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
  • срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
  • ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
  • имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
  • сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.

Процентные ставки по строящемуся жилью на сегодняшний день вас ожидают — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках колеблется от 10 до 30% от суммы займа.

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком, здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет. Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Кстати, хочу отметить, что если вы решите все же обезопасить себя и застраховать титул, то делать вам это нужно в течение первых трех лет, так как потом истекает срок исковой давности по признанию сделки недействительной, а значит, вы больше не рискуете.

Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

Изменение ставки по вторичному жилью зависит от тех же условий, что и по новому, за исключением пункта об аккредитации Застройщиков.

Деньги вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании. А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет колебаться, в среднем от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически от тех же факторов, что и у вторичек.

Это интересно:  Как оформить ипотеку на квартиру без первоначального взноса в сбербанке?

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

  • Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
  • Подключение ко всем центральным коммуникациям;
  • Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
  • В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
  • Износ дома — не более 50%;
  • Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
  • Этажность – не менее 2х;
  • Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
  • Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

В зависимости от выбранной вами кредитной организации, первоначальный взнос составит от 20%.

Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).

Комната и доля

Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.

Требования к залогу здесь следующие:

  • Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
  • Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
  • Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
  • Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).

Особенности ипотеки на комнату и как работает ипотека на долю в квартире вы можете узнать из наших прошлых статей.

Приобретение ипотечной квартиры

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать: раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

Покупка ипотечной квартиры содержит определенный риски, чтобы их учесть рекомендуем нашу прошлую статью об этом.

Этапы оформления по шагам

Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

  1. Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
  2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
  3. Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
  4. Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
  5. Ряд банков требует страхование жизни при ипотеке. Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
  6. Сделка регистрируется в юстиции.
  7. Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
  8. Банк переводит деньги застройщику.
  9. После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.

Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке будут немного отличаться. Первые два пункта остаются такими же, а с третьего этапа уже будет по-другому.

  1. На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
  2. Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
  3. Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
  4. Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

Деньги вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Требования к заемщику и квартире

Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

  • Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
  • Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
  • Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
  • Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
  • Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
  • Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

Документы

Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.

Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:

  • Заявление-анкета;
  • Паспорт;
  • Второй документ, удостоверяющий личность;
  • Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
  • Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
  • Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
  • Документы на залог, если таковой предоставляете.

После одобрения кредита вы доносите:

  • Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
  • Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).

По программе «Молодая семья» еще нужно будет:

  • Свидетельство о браке, если полная семья;
  • Свидетельство о рождении ребенка;

Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:

  • Сертификат на материнский капитал;
  • Справку об остатке средств на материнском капитале.

И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.

А документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:

  • Кредитный договор;
  • Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
  • Закладную;
  • График и уведомление о полной стоимости кредита;
  • Договор страхования;
  • Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.

Виды ипотечных программ

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

  • Строящееся жилье;
  • Готовое жилье;
  • Строительство дома или целевая ипотека;
  • Военная ипотека;
  • Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

Возврат процентов и вычет налоговый

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также проценты по ипотечному кредиту подлежат возврату. Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

Итак, любой человек, купивший жилье, может подать на возврат налогового вычета, в любое время, начиная со следующего за покупкой годом и в течение трех лет.

Альтернативные варианты

Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит. Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет. Но, тут вас ждут более высокие проценты, зато не нужно оформлять свое жилье в залог, тратиться на оценку, регистрировать сделку, страховать имущество в обязательном порядке и т.п.

Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.

А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки социальных сетей!

Если вам нужна юридическая поддержка в сделке, то рекомендуем записаться на бесплатную юридическую консультацию к нашему специалисту в специальной форме на нашем сайте.

Статья написана по материалам сайтов: lawowner.ru, moi-ipodom.ru, ipotekaved.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий