Суд дольщика с застройщиком – правовые нормы и законодательная практика

2. ВС РФ также сформулировал вывод, который должен упорядочить практику судов общей юрисдикции о признании права собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика: покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения).

3. Учитывая указанные доводы, ВС РФ сделал вывод, что фактически статус участника долевого строительства нежилых помещений совпадает со статусом лиц, отказавшихся от договора (наличие права заявить только денежное требование); а потому, следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.

4. Далее, ВС РФ развивает мысль о предмете залога:

Если дом введен в эксплуатацию, поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае, право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

5. В финале ВС РФ добавляет указанным выводам фактически автоматический порядок применения:

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Новости

Верховный суд опубликовал обобщенную практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания ПроМен» уступила Т.О. права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Т.О. потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Г.М. однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Г.М. об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах П.М. пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуд Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах К.Ф., обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Это интересно:  Гарантийное письмо о погашении кредита

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что если договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила, указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество». Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон». Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: к таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает застройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительских характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

Это интересно:  Сумма Для Получения Субсидии На Оплату Жкх В Москве 2019

Верховный суд обобщил практику по спорам дольщиков и застройщиков

Верховный суд РФ опубликовал Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом ВС РФ 19.07.2017). Документ насчитывает 38 страниц, на которых идет речь о разрешении судами всех инстанций наиболее важных и интересных дел по спорам, инициированных участниками долевого строительства. Обзор практики по этому поводу необходим для приведения к единообразию правовых подходов российских судей. Документ поможет судьям и юристам учесть важные моменты, которые нельзя упускать из виду при рассмотрении подобных споров. Например, ВС РФ подробно осветил порядок заключения и расторжения договоров о долевом строительстве, а также указал ответственность, предусмотренную законодательством за нарушения в этой области.

Перенос сроков строительства не изменяет сроки исполнения обязательств по договору долевого участия

Верховный суд рассмотрел спор между гражданкой и организацией. Гражданке компания уступила права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой-застройщиком. В соответствии с договором застройщик должен был построить многоквартирный дом, однако не выполнил обязательства в срок. Объект был сдан со значительной задержкой. Дольщица сочла, что это принесло ей нравственные страдания. Поэтому она обратилась с иском в районный суд и потребовала выплатить ей компенсацию, а также частично признать соглашение с фирмой-застройщиком недействительным. Однако суды двух инстанций ей полностью отказали. Судьи отметили, что при заключении договора уступки права требования гражданку ознакомили с уведомлением застройщика о переносе сроков сдачи дома.

Однако Верховный суд в качестве кассационной инстанции с такими выводами не согласился и апелляционное определение отменил. Судьи указали, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не является причиной автоматического изменения сроков по договору участия в долевом строительстве. Для того, чтобы изменить такие сроки, сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение, подлежащее государственной регистрации.

Выплата неустойки до рассмотрения иска не спасает от назначения штрафа

Еще один спор между дольщиком и организацией-застройщиком касался возмещения ущерба по претензии дольщика. Во врема приема квартиры были выявлены недоделки, которые были отражены в акте приема-передачи. На основании этого акта дольщик направил застройщику претензию о выплате неустойки. Дольщик хотел получить с организации 100 тысяч рублей. Добровольно эту сумму застройщик не возместил, поэтому гражданин обратился в суд. Еще до окончания рассмотрения иска судо организация-застройщик перечислила дольщику 20 тысяч рублей, не получив на это его согласия.

В результате районный суд снизил сумму неустойки до 18 тысяч рублей, учел уже оплаченную застройщиком сумму и на этом основании отказал истцу в удовлетворении требований. Верховный суд, к которому на рассмотрение попало это дело, с такими выводами коллег не согласился. Судьи указали, что, несмотря на перечисление застройщиком участнику долевого строительства неустойки после предъявления иска в суд, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя все равно должен быть взыскан. При этом, в силу Гражданского процессуального кодекса РФ, бремя доказывания несоразмерности неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и недоделки лежит на застройщике, нарушившем обязательства.

Иногда застройщик не имеет права расторгнуть договор с дольщиком

Организация-застройщик по договору долевого строительства в срок до 31 декабря 2013 года должна была передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру. Дольщик должен был, в свою очередь, оплатить стоимость недвижимости в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Он свою обязанность выполнил в полном объеме, а вот застройщик в оговоренные сроки не уложился. Кроме того, при приеме квартиры выяснилось, что ее фактическая площадь оказалась меньше указанной в договоре. Разницу в стоимости квартиры застройщик возмещать отказался. Более того, организация направила дольщику уведомление об одностороннем расторжении договора.

Дольщик не согласился с такой постановкой вопроса и подал иск в суд. Однако первая инстанция его позицию не поддержала. Апелляция также оставила в силе односторонний отказ застройщика от договора из-за невнесения участником долевого строительства оплаты по договору. Судьи отметили, что это допускается только с учетом норм п. 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности. Но Верховный суд счел, что суды низших инстанций не дали оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от договора с дольщиком, оценивая правомерность данного события. Судьи отметили, что такая обоснованность может зависеть также от исполнения договора самим застройщиком, а значит противоречит действующему законодательству РФ. В связи с этим дело было направлено на пересмотр.

Ответственность застройщика — это главное

Следующий спрор, который привел в своем обзоре Верховный суд, был инициирован общественной организацией в сфере защиты прав потребителей, которая действовала в интересах дольщика. По договору организация-застройщик обязалась передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой должно было соответствовать:

  • условиям договора,
  • требованиям технических регламентов,
  • требованиям проектной документации,
  • требованиям градостроительных регламентов,
  • иным обязательным требованиям.

В договоре, помимо прочего, было указано, что в случае неисполнения этой обязанности дольщик может требовать от застройщика устранить выявленные нарушения, а также привлечь организацию к ответственности. В результате, при преме кваратиры дольщик выявил недостатки в утеплении стен, которые застройщик отказался компенсировать. Поэтому в иске в суд содержалось требование о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве, а также компенсации морального вреда. Суды двух инстанций в удовлетворении этого иска дольщику отказали. Судьи сослались на то, что работы по наружному утеплению стен могут привести к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия.

Верховный суд, куда попало на рассмотрение это дело, с этим не согласился. Судьи напомнили коллегам о нормах статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ , действующей на момент возникновения спорных правоотношений. Поскольку организация обязалась передать дольщику объект, качество которого должно было соответствовать условиям договора., то отступления от условий данного соглашения влекут на выбор пострадавшей стороны либо безвозмездное устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерное уменьшение цены договора. Поэтому решения нижестоящих судов были отменены.

ВС: суд общей юрисдикции не вправе рассматривать иск дольщика нежилого объекта к застройщику-банкроту

19 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение по делу № 4-КГ 18-92, которым прекратил производство по гражданскому иску физлица к строительной компании, признанной банкротом.

В июле 2012 г. Марина Ильичёва заключила с ООО «Дворянское поместье» договор участия в долевом строительстве многофункционального комплекса «Rastorguevo Village» в городе Видное Московской области. Согласно договору застройщик обязался не позднее четвертого квартала 2013 г. передать гражданке апартамент в гостиничном блоке комплекса, состоящий из двух комнат общей площадью около 73 кв. м и стоимостью свыше 6 млн руб.

Это интересно:  Платят ли пенсионеры транспортный налог в свердловской области 2019

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение об изменении объекта долевого строительства на два однокомнатных апартамента. Взнос гражданка оплатила полностью и в установленный срок.

Застройщик обязательство не исполнил. Кроме того, в феврале 2017 г. суд признал его банкротом, в отношении общества было открыто конкурсное производство.

Суды поддержали доводы истицы

В августе 2017 г. Марина Ильичёва обратилась в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. Удовлетворяя ее требования, суд исходил из того, что она надлежаще исполнила свои обязательства, апартаменты по результатам экспертизы имеют высокую степень готовности (55%), могут являться обособленными объектами строительства, а права собственности на них не зарегистрированы. Кроме того, ответчик в установленный срок не исполнил обязательства по передаче апартаментов.

При этом суд указал, что на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются положения Закона о банкротстве, поскольку при начале процедуры банкротства не указывалось, что ответчик является застройщиком. Апелляционная инстанция поддержала эти доводы.

Не согласившись с решениями судов, конкурсный управляющий застройщика-банкрота обратился в ВС с кассационной жалобой.

Позиция ВС о подсудности спора

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила ошибочность позиции нижестоящих инстанций.

Суд указал, что в соответствии с п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., такой спор разрешается в суде общей юрисдикции, если требования о признании права собственности на объект долевого строительства в силу Закона о защите прав потребителей были предъявлены до вынесения определения суда о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения.

Таким образом, отмечается в определении, поскольку исковое требование было предъявлено после вынесения решения о признании застройщика банкротом, спор подлежал разрешению арбитражными судами. ВС добавил, что ссылка суда на то, что дело подлежало разрешению в судах общей юрисдикции в связи с отсутствием в решении о признании застройщика несостоятельным указания на процедуру банкротства (§ 7 главы IX Закона о банкротстве), является ошибочной, так как порядок и процедура банкротства юрлица не имеют правового значения для определения подведомственности спора.

В определении также отмечается, что, поскольку надлежащим способом защиты права физлица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по ДДУ является понуждение к исполнению обязательства в натуре, такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве. Если требование имеет реестровый характер, то по смыслу разъяснений п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 в рамках дела о банкротстве юрлица подлежит трансформации в денежное (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

В итоге ВС отменил решения нижестоящих инстанций как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права и прекратил производство по делу.

Эксперты «АГ» рекомендовали дольщикам апартаментов взвешивать все риски

Старший партнер КА «Делькредере» Денис Юров, комментируя «АГ» позицию высшей судебной инстанции, отметил, что она соответствует практике защиты прав участников долевого строительства. В первую очередь это касается жилья, так как только в этом случае при банкротстве застройщика закон позволяет дольщикам претендовать на получение квартир вместо ожидания в очереди со всеми кредиторами. «Покупатели нежилых помещений (как апартаментов, так и коммерческих площадей) практически ничем не отличаются от иных кредиторов, обладающих залоговым приоритетом, и могут претендовать лишь на часть денег от продажи этих помещений», – пояснил он.

Адвокат полагает, что с точки зрения баланса интересов кредиторов такой подход справедлив. Однако с позиции баланса интересов дольщиков и застройщика – первые в подобной ситуации несут большие риски, ведь деньги они платят застройщику, как правило, сразу, а помещения получают лишь по завершении строительства. «Таким образом, приобретение апартаментов всегда сопряжено с повышенными рисками, и рассмотренная ситуация – не исключение», – резюмировал Денис Юров, рекомендуя потенциальным участникам долевого строительства нежилой недвижимости взвешивать все риски.

По мнению юриста Содружества Земельных Юристов Павла Лобачева, позиция ВС демонстрирует отказ от формального подхода судов нижестоящих инстанций. При этом он отметил, что схема, которую попыталась реализовать истица, достаточно распространенная: для дольщика получение решения суда о признании права собственности на долю в недострое является очень эффективным инструментом, поскольку позволяет удовлетворить его требования раньше остальных кредиторов.

Однако такая «приоритетность», полагает эксперт, означает уменьшение конкурсной массы и нарушает базовые принципы банкротства – пропорциональное удовлетворение требований кредиторов, а также равенство и баланс их прав. «Подобного рода требования о признании права собственности, как указал ВС, подлежат трансформации в денежные с последующим включением в реестр в соответствующую очередь на основании ст. 126 Закона о банкротстве. Исключение составляют дольщики – приобретатели жилых помещений, что может быть обосновано в том числе закрепленным в ст. 40 Конституции РФ правом на жилище», – пояснил Павел Лобачев. При этом он добавил, что с недавних пор это исключение распространяется на нежилые помещения до 7 кв. м, а также машиноместа.

По мнению эксперта, признание права собственности вне рамок дела о несостоятельности (то есть в суде общей юрисдикции) представляется способом обхода требований законодательства о банкротстве. «В связи с этим подход нижестоящих судов, согласно которому если банкротство проводится не в соответствии с положениями о банкротстве застройщиков, то можно рассматривать требования кредиторов должника в судах обшей юрисдикции и выносить решения о признании права собственности на долю в недострое, вероятно, основан на формальном толковании положений Закона о банкротстве», – отметил юрист.

Таким образом, резюмировал Павел Лобачев, позиция ВС поможет пресечь практику необоснованного признания права собственности на нежилые помещения в судах общей юрисдикции. «Исходя из разъяснений ВС, при выборе способа защиты прав дольщику важно учитывать вид объекта недвижимости, который обязан ему передать должник, а также факт нахождения последнего в банкротстве. Необходимо также помнить, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, и при банкротстве застройщика признать право собственности на них с учетом позиции, выраженной в определении, с высокой долей вероятности не удастся», – подчеркнул он.

Статья написана по материалам сайтов: uslugijurista.ru, ppt.ru, www.advgazeta.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий