С чего начать покупку или продажу квартиры?

Содержание

– С чего начать покупку квартиры на вторичном рынке?

Отвечает исполнительный директор «Квартирного бюро» Марина Иванова:

Покупку квартиры необходимо начинать с составления портрета своего идеального жилья. Решите, какая именно квартира вам необходима: сколько комнат, общий метраж, планировка, географическое расположение, престижность района, уровень ремонта. Это сэкономит много времени при выборе подходящего варианта. Для начала решите, хотите ли Вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Если новостройка, то узнайте о планах развития района, о наличии и будущем строительстве необходимой бытовой и социальной инфраструктуры: парков, школ, детских садов, магазинов, парикмахерских и прочее.

Если Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, то узнайте как можно больше о самом доме: когда ожидается или был проведен капитальный ремонт, нет ли проблем с водой, отоплением, шумом. Пообщайтесь с соседями, поищите негативные отзывы в интернете. Учтите техническое состояние жилья. Каждая маленькая проблема потребует устранения, а, следовательно, и дополнительных денежных вложений. Кстати, можно уточнить у прежних хозяев их планы на мебель. Часто собственники многое оставляют, это можно или использовать, или продать.

Отвечает председатель «Союза защитников информации» Александр Бражников:

Мы берем ситуацию, когда Вы уже нашли себе квартиру и начинаете готовиться к ее покупке.

Первое, что необходимо сделать, — это решить, кто будет заниматься оформлением сделки и проверкой юридической чистоты квартиры. Это очень важно, так как компания по продаже недвижимости или риелтор, который Вам помогает в сделке, отвечает перед Вами только суммой своего заработка, то есть комиссией с продажи квартиры. Если окажется, что в квартире кто-то проживает, квартира в залоге, а при сделке это не было обнаружено, Вам придется доказывать в суде, что Вас обманули. В этой ситуации не факт, что Вы вернете свои деньги, кроме комиссии посредника.

Проверка юридической чистоты квартиры — это не покупка телефона, а крупные инвестиции в Ваше будущее! Самый лучший практический совет: если у Вас есть деньги на покупку жилья, то все равно возьмите в банке (лучше государственном) деньги на ипотеку, хотя бы 300 тысяч рублей. Гарантирую, что банк проверит квартиру на юридическую чистоту лучше любого агентства недвижимости, так как он дает Вам деньги и планирует их вернуть, если Вы вдруг не сможете платить. В таком случае сделка проходит под контролем банка: все юридические документы и договоры проверяются, и, если что-то вызывает сомнение, Вам просто не дадут провести сделку. Ваши деньги не окажутся у мошенников. Если же все пройдет успешно, через месяц после сделки Вы сможете погасить кредит и закрыть ипотеку.

Если Вы планируете проводить проверку квартиры через агентство недвижимости, то перед тем, как заключить с ними договор, посмотрите отзывы на данную компанию, зайдите на сайты судов, забейте там данные выбранной Вами компании. Вдруг с ними уже судятся по поводу некачественно выполненной работы? Если же компания достойная и Вы в ней уверены, готовьтесь к сделке.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

Рынок жилой недвижимости давно стал благодатной почвой для желающих обогатиться за чужой счет. Для того чтобы не пополнить ряды бесславно обманутых, следует проявить максимальную осторожность. Осматривая будущее жилье, следует обратить внимание не только на интерьер, но и на состояние коммуникаций. Они, во-первых, должны быть исправны, а во-вторых – соответствовать технической документации. В противном случае не исключены споры с управляющей компанией и жилищной инспекцией, грозящие штрафом или затратами на восстановление имущества в первоначальное состояние. Нелишним будет проверить платежки за последние три года. Так покупатель сможет не только получить представление о своих будущих расходах, но и удостовериться, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.

Узнать о том, кто зарегистрирован в квартире, можно по выписке из домовой книги. Не проявив должной осмотрительности, вместе с жильем можно получить нежелательных квартирантов.

Внимательно изучите свидетельство о собственности и документы, на основании которых оно выдано. Помимо этого, самостоятельно запросите в Росреестре выписку. В ней указывается актуальная информация не только о том, кто является собственником квартиры, но и сведения об арестах, обременениях и т. д.

Необходимо также убедиться, что со стороны продавца выступает собственник квартиры. Полномочия его представителя должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.

Отвечает основатель «Федерального бюро выкупа жилья» Сергей Овчинников:

Покупка квартиры должна начинаться с оценки собственных финансовых возможностей и метода финансирования. Для начала необходимо определиться с тем, какая сумма накоплений имеется, каков реальный ежемесячный денежный доход у Вас и членов Вашей семьи, которые будут участвовать в финансировании покупки. Затем необходимо выбрать систему финансирования.

Лучший вариант — когда у Вас есть возможность собрать и внести всю сумму. При этом далеко не все средства могут быть Вашими. Часть суммы можно взять в долг у родственников или друзей, с которыми Вы будете постепенно рассчитываться.

Если прибегать к ипотеке, то важно реально учесть сумму, которую Вы сможете выплачивать ежемесячно. Продумайте все доступные риски и потенциальные возможности: снижение зарплаты или, наоборот, повышение в должности, стагнацию или процветание отрасли, возможность рождения ребенка в ближайшее время. Не забудьте, что ипотека потребует дополнительных временных затрат на получение справок, выбор банка, оформление документов.

В случае плохой кредитной истории есть альтернативные ипотеке варианты. Например, аренда жилья с выкупом. Здесь не требуется первый взнос, сбор справок и документов. При этом можно сразу въехать в квартиру и жить в ней. Однако подобных предложений на рынке пока необоснованно мало.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

С чего начать продажу квартиры без посредников и что нужно сделать для ускорения этой процедуры

Абсолютно любой человек в тот или иной период своей жизни сталкивается с проблемой продажи какого-либо имущества. И довольно часто этим имуществом выступает собственная квартира. И поскольку она зачастую является единственным богатством большинства россиян, то и относиться к этому вопросу следует со всей ответственностью.

Конечно, за помощью можно обратиться к соответствующим специалистам (риэлторам), но их услуги в большинстве своем сильно «кусаются» и могут составлять иной раз годовой доход врача или учителя. Поэтому многие вынужденны сами справляться с этой непростой задачей, которая предусматривает не только знание основ купли-продажи недвижимости, юридических тонкостей, но и соблюдение элементарных правил предосторожности.

С чего начать процесс, стоимость товара

В первую очередь необходимо определиться со стоимостью вашей квартиры. Для этого следует несколько дней скрупулезно изучить рынок недвижимости вашего региона, выяснить какие факторы влияют на ценообразование и с учетом полученной информации попытаться как можно точнее рассчитать стоимость вашего жилья.

Также нелишним будет узнать по какой цене продается аналогичное вашему жилье, проконсультироваться по этому вопросу не только с родственниками и знакомыми, но и с юристами, занимающимися имущественными делами. При оценке квартиры главное не продешевить, но и слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных покупателей. Следует учитывать несколько основополагающих моментов:

  • одним из основных факторов, влияющих на стоимость жилья, является его площадь — чем больше квадратных метров, тем дороже будет стоить;
  • местоположение квартиры — вносит существенный вклад в ценообразование (центр города или его окраина — это две большие разницы);
  • покупатели очень большое значение придают наличию хорошего ремонта в квартире и общей ухоженности;
  • также немаловажным является общее состояние дома (старенькая «хрущевка» будет стоить дешевле новостройки).
Это интересно:  Как открыть книжный магазин: пошаговый бизнес план

Определившись с параметрами вашей квартиры, открывайте любой журнал недвижимости и сравните цены на аналогичные объекты. Выберите самые низкие и самые высокие цены. Это тот диапазон, в котором находится и ваша цена. Если рынок недвижимости растет (активный спрос), то цена может быть ближе к высоким, если падает — до ориентируйтесь на нижние значения цен. Немного завысьте цену в расчете на торг.

Приведение квартиры в товарный вид

Поскольку первое впечатление очень сильно влияет на последующее восприятие, то следует заблаговременно предпринять некоторые меры предпродажной подготовки. Сделать генеральную уборку квартиры, избавиться от всего ненужного хлама, которая по обыкновению годами пылятся в «темнушках» и на балконе.

Просторная квартира производит лучшее впечатление, нежели захламленная старой мебелью, одеждой и прочими непрезентабельными вещами.

Не говоря уже о том, что все краны и трубы должны быть в исправном состоянии, стекла на окнах без трещин, а санузел блестеть чистотой и не источать неприятных запахов.

Сбор необходимого пакета документов

Если квартира будет соответствовать всем запросам покупателя, то есть удовлетворять его по цене и качеству, дальше он начнет интересоваться юридической стороной сделки. Необходимо будет подготовить солидный пакет документов:

  1. документы, удостоверяющие право собственности на жилое помещение, дающие вам право продавать жилплощадь;
  2. технический паспорт (получать в БТИ);
  3. выписка из ЕГРП;
  4. кадастровый паспорт (получать в Росреестре);
  5. справка о составе семьи;
  6. справка об отсутствии задолженности по квартплате;
  7. письменное согласие супруга на продажу жилья (только в том случае, если оно было приобретено в совместном браке);
  8. если квартира записана на несовершеннолетнего, получить соответствующее разрешение от органов опеки.

Поэтому пакет документов должен быть в «полной боевой готовности». Документы из БТИ должны быть свежими (срок их действия — 5 лет с последней инвентаризации). Если в квартире проводилась перепланировка, это должно быть зафиксировано.

Регистрация в Федеральной регистрационной службе документов не обязательна (например, в случае получения наследства), но зарегистрированные документы производят более благоприятное впечатление на покупателей, многие из которых не подозревают, что документы могут быть незарегистрированными и это законно. Если речь идет о продаже доли, то заранее получите согласие всех, кого это касается.

Как быть с обременениями, наложенными на квартиру

Обычно покупатели обходят стороной квартиры с обременениями, но так как подобная жилплощадь продается со значительной скидкой, у них появляется своеобразный стимул. В большинстве своем обременения бывают трех видов: банковский (или ипотечный) залог, рента с пожизненным содержанием и арест имущества.

Самым часто встречающимся случаем является ипотечный залог. Тут только один выход — договориться с покупателем о предоставлении аванса, который можно вернуть после сделки купли-продажи. На полученные деньги закрыть банковский кредит, после чего сделка может быть совершена без каких-либо ограничений.

Нередки случаи, когда сердобольные соседи берут шефство над одиноким стариком, а тот в благодарность заключает с ними договор пожизненной ренты. Другими словами, соседи берут обязательство ухаживать за ним до самой смерти в обмен на его квартиру. Поэтому пока обременение не будет снято (то есть пока не умрет собственник жилья), такая квартира не может быть продана.

Арест имущества является наиболее тяжелым случаем. Налагается судом обычно за крупные долги собственника жилья. Чтобы продать такую квартиру необходимо сначала снять арест, а для этого следует устранить первопричину ареста, то есть выплатить долги.

Как ускорить продажу

Простейший способ — сделать так, чтобы об этом узнало как можно больше людей. А для этого необходимо регулярно давать объявления в интернете, газетах и на местном телевидении. Объявления должны быть четкими, достоверными, а главное, подчеркивать достоинства вашей жилплощади.

Например, заострить внимание покупателя на том, что квартира с улучшенной планировкой, большая кухня, лоджия, находится на 3 этаже, лифт работает, рядом школа, садик, в двух шагах супермаркет и прочее. Везде указывайте свой номер телефона и электронную почту.

Крайне важно при встречах с клиентами вести себя доброжелательно, излучать позитивную энергию. Согласитесь, мало кто захочет жить в квартире, где до него обитал скандалист и грубиян. Кроме того, следует отвечать на все звонки, на задаваемые вопросы деловито, не выказывая раздражения и не запинаясь. А для этого все данные, касающиеся продаваемой квартиры, необходимо знать наизусть.

Некоторые правила продажи квартиры, если нужно сделать это быстро:

  1. Удачные фото: выберите ракурсы для фото такие, чтобы сразу было ясно, что именно из себя представляет квартира (а не ее обстановка!). Хороши панорамные фото. Не нужно фотографировать беспорядок или неудачные дизайнерские решения в надежде на то, что покупатель сам сообразит, как сделать из помещения «конфетку».
  2. Сервисы для размещения объявлений — с их помощью реально продать квартиру за месяц. Есть множество крупных порталов, где легко найти клиентов, например: MLSN, Avito, Яндекс Недвижимость. За одни-два дня реально разместить объявление на 20 площадках, где его увидят сотни людей.
  3. Правильное описание товара. Оно должно быть и ясным, и подробным. Из описания покупатель должен сразу понять, чем именно ваша квартира лучше других аналогичных. Не забудьте указать такие вроде бы мелочи, как: вид из окон, инфраструктура (дет. сады, школы), площадь и оснащение балкона, наличие удобной парковки и т. п. Для части покупателей это может стать решающим фактором при принятии решения в пользу именно вашей квартиры.
  4. Если есть цель продать квартиру дорого и быстро, возможно, придется воспользоваться платными объявлениями, которые занимают топовые строчки. Такие объявления не только привлекают внимание покупателей, но и сразу характеризуют высокий класс жилья.

Что еще можно сделать на начальном этапе продажи

  1. Составить предварительный договор купли-продажи. В дальнейшем он станет основой окончательного договора, при этом вы будете готовы к обсуждению с покупателем существенных его сторон. Эту услугу можно заказать.
  2. Предварительно решить, где именно будет заключена сделка и как проведена оплата. Если вы решили выбрать банковские депозитарные ячейки, предварительно узнайте сумму расходов на эту услугу (нужно будет заплатить за: аренду ячеек, пересчет и проверку купюр, составление договора эксперт-сейфинга).
  3. Узнайте, что нужно для регистрации перехода права собственности в Росреестре.
  4. Запланируйте бюджет на продажу квартиры. Он будет включать все сопутствующие расходы, от расходов на объявления до возможной помощи юристов (если вы планируете заказать какие-то отдельные услуги, вроде составления договора купли-продажи).

Быстрая продажа квартиры: советы на видео

Можно ли быстро продать квартиру, не будучи профессиональным риэлтором? На видео ниже приведены советы по: рекламе квартиры, подготовке ее к презентации, правильному проведению переговоров. Раскрываются нюансы правильного торга — это поможет продать квартиру и дороже, и быстрее.

С чего начать покупку квартиры?

– Хочу купить квартиру, с чего начать?

Стандартный вопрос для тех, кто впервые решает свой жилищный вопрос. Что ж, поможем. Наш сайт «Квартира-без-Агента.ру» целиком посвящен теме покупки и продажи квартиры. Он разработан в формате онлайн-методички, и содержит подробную Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ по самостоятельной организации сделки купли-продажи.

Итак, с чего начать покупку квартиры? Мы не будем давать банальные советы – оценить свой бюджет, трезво взглянуть на себя и на рыночные цены – а сразу перейдем к делу.

Первое, с чем нам нужно определиться, это с типом рынка, на котором мы будем покупать себе квартиру – Откроется в новой вкладке.»>первичный или Откроется в новой вкладке.»>вторичный (краткая справка о них – по ссылкам в Глоссарии). Для каждого из этих рынков ИНСТРУКЦИЯ имеет свой раздел с подробным алгоритмом действий по приобретению жилья.

Покупка новостройки – с чего начать?

Выбирая первичный рынок, мы имеем дело с юридическим лицом (Застройщиком), инвестируем деньги в строительство дома (новостройки), и ждем его окончания, после чего Откроется в новой вкладке.»>принимаем квартиру у Застройщика, и оформляем ее в свою собственность. Это процесс небыстрый, может растянуться на годы, но здесь радует привлекательная цена и возможность жить в современном доме с новыми коммуникациями и инженерной начинкой.

Это интересно:  Сколько делают паспорт при утере (восстанавливают, срок замены, выдача, изготовление) - в 2019 году

Кроме того, покупка квартиры в новостройке по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), исключает юридические риски для Покупателя (то есть риски оспаривания прав на квартиру). Но здесь остается главный риск «первички» – инвестиционный (то есть риск вложения в проект, который может пойти не по плану или вовсе не завершиться). Правда, с введением в действие последних поправок в знаменитый Откроется в новой вкладке.»>закон ФЗ-214 (о долевом строительстве), покупать жилье у Застройщика стало значительно безопаснее (подробнее об основах этого закона – см. по ссылке в Глоссарии).

Процесс покупки квартиры в новостройке начинают, конечно, же, с выбора подходящего по стоимости, расположению и площади жилья в строящихся домах. На что здесь нужно обращать внимание и как действовать дальше – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупка вторичного жилья – с чего начать?

Выбирая вторичный рынок, мы имеем дело с физическим лицом (или лицами), и квартиру в собственность получаем сразу (по факту регистрации сделки). Этот процесс происходит гораздо быстрее, чем на первичке. Инвестиционных рисков тут нет, а вот юридических – хватает. На вторичке приходится учитывать не только состав правоустанавливающих документов на недвижимость, но и особенности личности Продавца (вдруг он больной или недееспособный), и состав его семьи (кто еще может иметь права на квартиру). Здесь и взаиморасчеты по сделке происходят по-другому – чаще наличными деньгами через банковскую ячейку.

Именно большое количество и разнообразие юридических рисков смущает тех Покупателей, которые предпочли вторичное жилье. Тем не менее, большинство рисков вторички легко распознаются и вполне поддаются контролю.

Начинают процесс покупки квартиры на рынке вторичного жилья так же, как и на первичном – с выбора площади и района расположения жилья, стараясь уложиться в выделенный на покупку бюджет. Алгоритм действий по выбору квартиры, проверке и оформлению документов, подготовке и проведению сделки – показан в ИНСТРУКЦИИ шаг за шагом.

Второе (после выбора рынка), что нам нужно решить в начале нашего пути, это определиться – кто будет заниматься вопросом покупки квартиры. Традиционно выбирают из двух альтернатив:

  1. обратиться в агентство недвижимости (или к частному риэлтору);
  2. организовать сделку самостоятельно.

Пройдемся кратко по обоим вариантам, и посмотрим, что нам лучше выбрать и почему.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры?

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Откроется в новой вкладке.»>Застройщика. Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись. Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

При покупке квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. Здесь уже агенты могут вкручивать свои условия в процесс организации сделки. Замыкая на себе весь механизм подготовки сделки купли-продажи (выбор квартиры, выбор покупателя, торг по цене, условия внесения авансов и окончательных расчетов и т.п.), риэлторы обеспечивают себе максимально возможный доход с каждой операции.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

  • поиск квартиры на рынке и подбор подходящего варианта;
  • организация просмотров квартиры;
  • ведение переговоров с продавцами/владельцами квартир;
  • консультирование Покупателя по вопросам приобретения квартиры;
  • проверка документов на квартиру;
  • подготовка Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры;
  • организация денежных расчетов через банковскую ячейку;
  • Откроется в новой вкладке.»>регистрация сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

  1. Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
  2. Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
  3. По выбранной квартире запросил у владельца Откроется в новой вкладке.»>список документов для проверки, заказал и получил Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
  4. Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
  5. Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления Откроется в новой вкладке.»>денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
  6. Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
  7. Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и Откроется в новой вкладке.»>права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав? Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что Откроется в новой вкладке.»>некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

Как купить квартиру без агентства? С чего начать Покупателю?

Очевидно, с того же, с чего начинает любой риэлтор при покупке квартиры (см. выше типовой сценарий). Кто мешает Покупателю выполнить те же действия самостоятельно, сэкономив сотню тысяч рублей?

Не знаешь, как действовать? Для этого есть подробная Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры на первичном и на вторичном рынках (откроется во всплывающем окне).

Не хватает юридических знаний в области недвижимости? Для этого есть Откроется во всплывающем окне.»> Глоссарий Риэлтора , в котором простым кухонным языком объясняются все необходимые для сделки юридические понятия.

Не представляешь, как выглядят документы для сделки? Посмотри Откроется в новой вкладке.»>образцы документов в этом разделе по ссылке.

Столкнулся с нестандартной или неоднозначной ситуацией, возник уточняющий вопрос? Для этого есть Откроется в новой вкладке.»>консультации профильных юристов, которые стоят раз в 20 (!) меньше, чем услуги риэлторов.

Боишься рисковать? Это нормально. Ничего не боятся только дураки. Но ведь решать вопрос все равно надо. Поэтому задача Покупателя здесь – не паниковать, а заняться снижением рисков сделки до максимально возможного уровня. О чем тут речь? Смотри в разделе «О рисках сделок с квартирами».

Бывает, что выбранная квартира оказывается Откроется в новой вкладке.»>«альтернативной», то есть продающий ее владелец одновременно покупает себе другую квартиру взамен. Тогда сделка немного усложняется из-за большего количества участников, но принцип действий Покупателя остается прежним.

Если собственных денег для покупки квартиры не хватает, банки охотно приходят нам на помощь. Кредит на покупку жилья под залог этого самого жилья называется ипотечным кредитом, или просто – ипотекой.

Предложения ипотеки от ведущих российских банков можно посмотреть Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Это интересно:  Сколько Квартир Забрали За Долги В ДТП В 2019 Году

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, если хочешь купить квартиру и не знаешь, с чего начать – просто начни с первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (переход на ее 1-й шаг по ссылке), и большинство вопросов отпадут сами собой.

Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры?

Что нужно для покупки квартиры? На что обратить внимание в первую очередь? Как правильно оформить сделку? Полные ответы с учетом последних законодательных изменений вы найдете в этой статье.

Покупка квартиры – важный шаг, связанный с большими материальными затратами и правовыми рисками. Многие граждане самостоятельно занимаются поиском подходящего жилья и оформлением соответствующих документов, экономя на услугах риэлтора или юриста. Некоторые обращаются в агентства недвижимости, специалисты которых берут процедуру покупки на себя. В этом случае процесс покупки квартиры значительно ускоряется, поскольку чистота квартиры проверяется опытными юристами, но при оплате определенного процента с совершаемой сделки. Какой вариант выбрать, каждый решает для себя самостоятельно.

С чего начать покупку квартиры?

Покупка квартиры начинается с осмотра вариантов, которые подбираются самостоятельно или с помощью риэлтора. Перед этим следует с основными характеристиками жилого помещения, такими как, количество комнат, этаж, район, транспортная доступность и развитая инфраструктура. Согласитесь, отсутствие в районе детского сада или школы, не совсем удобно для семей с детьми. В этом случае лучше отказаться от выгодного предложения и перейти к рассмотрению другой квартиры.

Помните, подходящая квартира всегда найдется, поскольку предложение на рынке всегда превышает существующий спрос. Безусловно, понадобится время.

Добросовестный продавец – ключевая фигура при осуществлении грамотной юридической сделки

Ознакомившись с квартирой, нужно назначить встречу с ее хозяином. При этом следует иметь виду, что в соответствии со статьей № 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, признанные недееспособными, не могут самостоятельно заключать сделки. Такой договор можно оспорить течение трех лет. Чаще всего над такими гражданами оформляется опека, поэтому возникшие подозрения легко проверить в отделе опеки и попечительства по месту их жительства.

Также следует избегать оформления договоров с лицами, стоящими на учете в наркологических или психоневрологических диспансерах. Согласно п. 2 статьи № 181 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть расторгнута в течение года с момента ее заключения в связи с тем, что владелец не способен понимать значение своих действий.

В случае, если продавец продает квартиру на основании доверенности от хозяина квартиры, стоит настоять на знакомстве с ним. Известны многочисленные случаи, когда недвижимость продавалась по поддельной доверенности и сделка впоследствии оспаривалась ее владельцами.

Какой документы нужны для подписания договора купли-продажи?

Для совершения сделки требуются документы:

  • копии и подлинники паспортов;
  • выписка из домовой книги;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • экспликация;
  • справка по форме 11-а;
  • поэтажный план;
  • разрешение органов опеки при наличии у продавца несовершеннолетних детей;
  • разрешение супруга или совладельца на совершение продажи, заверенное у нотариуса.

Полный список документов зависит от конкретной ситуации. По их перечню лучше всего проконсультироваться у юриста, специализирующегося в области недвижимости.

Процесс покупки квартиры

Если подходящий вариант для покупки найден, и решение принято, следует предпринять следующие действия:

    Проверить квартиру на юридическую чистоту.

В первую очередь, нужно ознакомиться с правоустанавливающими документами на приобретаемую квартиру, чтобы в дальнейшем не возникли сложности с оформлением на нее права собственности. В частности, сделка может быть признана недействительной в случае, если продавец не является собственником жилья или недвижимость находится под обременением. Поэтому продавец в обязательном порядке должен продемонстрировать подлинник паспорта, информация в котором должна полностью соответствовать внесенным в документы данным о собственнике квартиры.

В настоящий момент проверить документы можно самостоятельно в ЕГРП, где любой желающий может взять выписку на квартиру и убедиться в том, что на нее не наложен арест или обременение. В такой выписке отсутствует личная информация о владельце: имя, паспортные данные, но содержится:

  • описание квартиры;
  • сведения о существующих притязаниях;
  • ограничение права собственности;
  • заявленные исковые требования

Ее можно заказать, не выходя из дома, на официальном сайте Росреестра или в территориальном органе ЕГРП. Правда, выписку выдадут только в том случае, если квартира была зарегистрирована в реестре после 31.01.1998 года. В противном случае, информация о недвижимом объекте в ЕГРП не содержится и документом, подтверждающим право собственности на квартиру, может стать договор купли-продажи, свидетельство на наследство и др.

Кроме этого, стоит посмотреть технический план квартиры, составленный БТИ или кадастровым инженером, на наличие незаконной перепланировки. Данная процедура, проведенная без соответствующего разрешения и не зафиксированная в техплане, принесет массу неприятностей новому владельцу недвижимости при оформлении на нее права собственности.

Изучить домовую книгу на наличие несовершеннолетних детей, родственников, осужденных и ушедших в армию.

Информация обо всех жильцах квартиры содержится в домовой книге. С ее помощью легко выяснить, кто был прописан на жилплощади и куда выбыл. правда, здесь стоит учесть такой факт – граждане, проходящие военную службу или находящиеся в местах лишения свободы, могут по возвращении претендовать на недвижимость.

Несовершеннолетние дети – еще одна категория, права которых могут быть ущемлены в процессе продажи квартиры. Судебные иски по этому поводу подаются последнему владельцу недвижимости. Поэтому у продавца, имеющего несовершеннолетних детей, нужно попросить разрешение от отдела опеки на продажу жилого помещения.

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, продавец должен известить остальных владельцев о своем намерении с указанием стоимости и условий сделки. Иначе любой сособственник вправе требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на него, так как он обладает преимущественными правами покупки доли.

На основании нового жилищного кодекса разрешается продавать квартиру с прописанными на ее площади гражданами. Если в выбранной квартире наблюдается такой факт, лучше не заключать сделку, поскольку это может привести к сложностям. В частности, после подписания документов, выписка третьих лиц без их согласия осуществляется в судебном порядке.

Заключение договора купли-продажи.

После проверки юридической чистоты квартиры можно переходить к заключению договора купли-продажи. Здесь стоит обратить внимание на несколько нюансов:

  1. Срок освобождения жилищной площади. Право собственности на квартиру возникает после госрегистрации, но, к сожалению, не всегда получается сразу в нее въехать. Целесообразней предусмотреть специальный пункт, где будет указана дата освобождения продавцом жилого помещения. В ином случае, следует установить ежедневную пеню за просрочку и контролировать процесс освобождения недвижимости.
  2. Оплата квартиры. Лучше всего не передавать деньги из рук в руки, а воспользоваться услугами банка, перевести средства на счет продавца или положить их в банковскую ячейку. Ключ от нее передается после подписания договора о продаже (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Договор можно заключить в письменном виде, как с участием нотариуса, так и без него. Хотя нотариус отвечает своим имуществом за чистоту сделки.

  • Регистрация права собственности на квартиру в ЕГРП.
  • Оформление приобретенной квартиры в собственность проводится в территориальном органе Росреестра. Для этого следует написать заявление и приложить к нему копию паспорта, договор купли-продажи, технический план квартиры и копию квитанции об уплате госпошлины.

    Стоит отметить такую деталь – при выявлении в процессе эксплуатации недвижимости недостатков, на устранение которых требуется большие материальные и временные затраты, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи. Он может требовать возврата денежных средств, выплаченных за квартиру, в порядке судебного производства.

    Статья написана по материалам сайтов: terrafaq.ru, kvartira-bez-agenta.ru, nsovetnik.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий