Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.

Содержание

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Продажа квартиры на торгах

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.

Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Узнайте какой размер налога при сдаче квартиры в аренду в нашей подробной статье.

На что можно рассчитывать при вселении в жилье маневренного фонда, вы будете знать, если перейдете по ссылке.

Как снять арест с квартиры?

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

  • добровольное погашение задолженности;
  • остановка исполнительного производства по решению суда;
  • при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
  • процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

Это интересно:  Как законно не платить кредит в инкахран?

Покупка недвижимости на торгах

По преимуществу муниципальные образования транслируют право на приобретение недвижимости, находящейся в её ведении, при объявлении торгов. Здесь можно приобрести квартиры и земельные участки.

Распространены данные виды приобретения так же на объекты, полученные банками от граждан, не справившихся со своими кредитными обязательствами. Выставляется на торги и недвижимость обанкротившихся юридических лиц.

Процедура покупки недвижимости на торгах

Участие в данной процедуре принимают граждане с невысоким доходом и скромным семейным бюджетом, которым требуется приобрести жильё, сэкономив максимальную сумму средств. А так же – предприниматели, получающие от участия, в процедуре сбыта, колоссальный доход.

В любом случае, при грамотном подходе к вопросу, польза от данного рода сделки, окажется очевидной.

Приобретаемое жильё отличается доступной стоимостью, так как организаторам рынка сбыта недвижимости требуется срочная продажа, одним из преимуществ которой считается привлекательная стоимость.

Аукционы – единственный законный вариант сбыта имущества, находящегося в собственности государства или муниципалитета, так же – в залоге у банков и иных кредитных организаций, о чём оглашает Федеральный закон, вступивший в силу 1.01.14 г. под № 44.

Выставляются как квартиры от застройщика, так и вторичное жильё. Разрешено участие в сделках физических лиц. А так же юридических лиц, по преимуществу, попавших под банкротство.

Так как вторичное жильё поступает на рынок из-за ипотечной задолженности, его качество по преимуществу отвечает самым взыскательным требованиям, а стоимость ниже рыночной как минимум – на 10%.

Иногда скидки составляют до 30-40% рыночной стоимости жилья с аналогичными характеристиками. Банкротство предприятий и фирм приводит к тому, что недвижимость продаётся иногда за бесценок.

Для участия в электронных торгах требуется зарегистрироваться у его организаторов для того чтобы пройти аккредитацию, внести задаток в размере 200 тысяч рублей или иной установленной суммы, предварительно получив электронную подпись участника. В таком случае у заинтересованного лица появляется право выбора объекта.

Предусмотрены различные условия, которые :

  • предполагают выбор лотов на одной площадке;
  • предоставляют доступ к нескольким площадкам.

Аукцион проходит поэтапно. Вначале устанавливается базовая стоимость, которая значительно ниже рыночной, отталкиваясь от неё, цена поэтапно поднимается путём поступления предложений от покупателей. Объект достаётся тому из них, кто предложил более крупную сумму. Отказаться брать объект после того, как он достался выигравшему лот, нельзя. За такие нарушения покупатели снимаются с торгов, без права восстановления.

Первый этап, ориентированный на повышение цены, мало привлекает опытных риэлторов и граждан, разбирающихся в нюансах имущественных сделок. Выбор объектов здесь небольшой, в отличие от стандартного рынка недвижимости. Поэтому приобретать здания или помещения по стоимости, приравненной к рыночной, не целесообразно.

Те лоты, которые не находят своих приобретателей, если ни один из участников не предложил повышение ставки, участвуют в последующем этапе. В таком случае организаторы допускают правила аукциона, ориентированного на понижение стоимости.

Если на втором и последующем этапах покупатели не находятся, цена лота падает до тех пор, пока не достигает установленного нормативного минимума, он определяется как «цена отсечения», что говорит о невозможности её дальнейшего снижения. Этот момент как раз является тем прецедентом, когда опытные покупатели получают максимальный выигрыш в результате аукциона.

Иное дело, когда административные власти устраивают аукцион на сбыт земель. Такие процессы стараются проводить открыто, чтобы организаторы аукционов продемонстрировали непредвзятость и отсутствие незаконных коррупционных действий. Участники таких торгов регистрируются в местном департаменте по земельным вопросам или аналогичном отделе районной администрации и заявлением, составленным в простой письменной форме, выражают своё согласие на участие в аукционе земель.

Документы при покупке недвижимости на торгах

После выигрыша лота на аукционе, к покупателю подходит риэлтор, с которым заключается имущественная сделка в стандартном формате.

После просмотра объекта составляется гражданско-правовой договор купли продажи. В нём в обычном режиме указываются кадастровые и технические характеристики приобретаемой недвижимости.

В числе сторон указываются покупатель и организаторы аукциона. В договоре прописывается факт приобретения имущества на условиях аукциона, в остальном – положения и пункты несут сведения типичного содержания, вплоть до условий расторжения договора.

Если речь идёт о приобретении земель (квартир) через администрацию населённого пункта, то к договору прилагаются выписки из протокола проведения торгов. Если участие в аукционе заявлено единственным покупателем, что иногда происходит в районных центрах, то выдаётся выписка из решения административной комиссии о том, что единственный участник процесса получает право выкупа по установленной базовой цене объекта.

То есть оформление допустимо как при наличии электронной подписи, так и при её оформлении при записи. Вся документация, требующаяся для электронного аукциона, передаётся в личный кабинет и пересылается по мере необходимости.

Деньги, выданные в качестве задатка при регистрации на площадке, после выигрыша лота, включаются в его стоимость. В итоговом платеже указывается сумма, за вычетом уплаченного ранее аванса. Если лот не будет выбран, аванс возвращается плательщику.

Регистрация приобретённой на торгах недвижимости

Регистрация проводится в местном отделении кадастра и картографии региона или отделении Многофункционального центра (МФЦ), расположенного по месту расположения объекта недвижимости (см. Объект регистрации прав на недвижимость).

Если в результате электронных торгов приобретена недвижимость не в пределах проживания покупателя, допускается пересылка договора Почтой России. Документация вкладывается в конверт (специальный пакет) и отправляется заказным письмом с уведомлением о получении. В этом случае в заявлении требуется указать, что передача зарегистрированного договора осуществляется так же – почтовым отправлением.

Иногда организаторы электронных торгов пересылают электронные копии документов, оформленные при проставлении электронной подписи. В этом случае после оформления регистрации, вновь возникший владелец, сможет забрать лично, либо получить почтовым отправлением.

Для этого он заполняет электронную заявку на регистрацию и постановку объекта на учёт, указывая предпочтение к способу возврата зарегистрированного договора, допускающий пересылку экземпляра на бумажном носителе – заказным письмом.

Только после проведения регистрации сделки купли продажи, в результате которой сведения будут внесены в учётные записи государственного кадастра, договор вступит в силу, а сделка, проведённая в соответствии с установленными правилами, допустит вступление в права собственности на приобретённую недвижимость.

Продажа недвижимости по аукциону: «подводные камни»

Хотя большинство людей приобретает квартиры у застройщиков или через риелторов, это не единственный возможный вариант. Коммерческие объекты, дома и квартиры могут выставлять на продажу банки, предприниматели или госструктуры через специальный аукцион по продаже недвижимости.

При первом посещении сайта торгов по продаже недвижимости может показаться, что такой вариант покупки очень привлекателен, так как стартовая цена всегда – очень низкая. Расчет здесь, как и на любых торгах, связан, в первую очередь. с азартом покупателей. Если вы не будете точно знать, сколько может стоить заинтересовавшая вас квартира, и слишком увлечетесь процессом, вы рискуете очень сильно переплатить.

А потому участникам торгов недвижимости нужно:

  1. Изучить рынок жилья и определить примерную стоимость продажи аналогичных объектов;
  2. Уметь вовремя остановиться на цифре, которую вы считаете справедливой.

Чтобы определиться с ценой, можно почитать объявления о продаже недвижимости Краснодара или любого другого заинтересовавшего вас региона, изучить предложения от агентств недвижимости, а также понимать особенности выбранных торгов и возможные проблемы с выставленными лотами после продажи.

Это интересно:  Налоги на продажу квартиры в 2019 году после даоения

Продажа муниципальной недвижимости по аукциону

Законодательство РФ предусматривает невозможность реализации недвижимости региональных властей любым другим путем, кроме аукциона. Следовательно, продать имеющиеся объекты госструктуры могут только на площадке торгов недвижимости.

Таким образом реализуют:

  • нежилой фонд: здания, сооружения, офисные и другие помещения;
  • жилой фонд: излишек служебного и социального жилья.

Стартовая цена на подобных торгах не может значительно занижаться. Обычно ставят кадастровую стоимость объекта. Особого ажиотажа на подобных торгах также обычно не наблюдается. Частные лица пока еще редко посещают подобные аукционы, хотя право на участие в торгах имеют. Людей отпугивают возможные бюрократические сложности с регистрацией участника. В то время, как юридические лица имеют электронную подпись, хорошо знакомы с процедурой (она много проще, чем, например, регистрация участника тендера).

Основные покупатели на таких площадках – коммерческие организации и профессиональные риелторы.

Но не только муниципальные организации выставляют квартиры на аукционах по продаже недвижимости. Часто жилье и другие объекты выступают залогом при кредитовании в банке или получении ипотеки. Подобные квартиры также могут быть выставлены на продажу через банковские и другие электронные аукционы недвижимости, которые не имеют отношения к торгам госструктур.

Продажа недвижимости по банковскому аукциону

В случае если должник значительное время не выплачивает долг кредитору, а также не собирается самостоятельно реализовывать находящуюся в залоге квартиру, подобная операция может быть инициирована банком-кредитором. Средства, полученные от продажи недвижимости на торгах по банкротству, направляются на погашение долга перед кредитором. Нередко через аукционы банки реализуют ипотечную недвижимость, так как по условиям ипотечного договора квартира до окончания выплат находится в залоге.

В последние годы в связи с экономическим кризисом нередко у владельцев ипотечных квартир возникают сложности с выплатами. И если человек обращается в банк с пояснениями возникших проблем и подтверждением изменения своих экономических возможностей, например, в случае увольнения по сокращению, кредитный отдел старается найти взаимовыгодное решение.

Проведение аукционов по продаже недвижимости должников банками используется лишь в крайнем случае, если иначе надежны получить средства не остается.

Риелторский аукцион

На аукционах вы можете также встретить обычные квартиры «от собственника». Обычно такую недвижимость на торги предлагают риелторы. Изначально агентство недвижимости выставляет немного заниженную стоимость, после чего старается пригласить на аукцион как можно больше своих клиентов и сторонних покупателей. Далее начинаются электронные торги недвижимости, в результате которых по идее цена должна вырасти выше рыночной. В США такой подход очень популярен и дает прекрасные результаты. В нашей стране он не получил особого распространения.

Скрытые проблемы при продаже недвижимости по аукциону

Многие квартиры, реализуемые с аукциона, предлагаются с обременениями. Чаще всего это могут оказаться:

  1. задолженность бывших владельцев по коммунальным платежам;
  2. прописанные в квартире люди, выписать и выселить которых оказывается сложно или невозможно.

Продажа квартиры с коммунальными долгами

Нередко после заключения сделки оказывается, что за приобретенной квартирой числятся огромные долги по коммунальным платежам. Предыдущие собственники недвижимости не имели возможности или просто не хотели платить счета ЖКХ. И управляющая компания, а также другие поставщики услуг выставляют гигантские счета новым владельцам.

В принципе, новые собственники могут обратиться в суд, чтобы доказать, что долги по коммунальным платежам образовались до оформления покупки. Но нужно быть готовыми к тому, что суд не всегда удовлетворяет такие иски. И даже если вы сумеете выиграть дело, судебный процесс затянется надолго и потребует дополнительных затрат времени и средств.

«Проблемные» жильцы

Если в квартире после приобретения остались не выписанными предыдущие жильцы, выселить их на законных основаниях бывает очень сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Взрослых жильцов вы сумеете выписать на основании решения суда, что также потребует дополнительных сил, средств и, зачастую, нервов. В случае, если в числе прописанных имеются дети, их выписать и выселить вообще невозможно. Также вы не сможете до их 18-летия продать или обменять квартиру. По сути, такое приобретение будет «висеть» мертвым грузом, пока ребенок не вырастет.

Когда производится продажа муниципальной или региональной недвижимости на аукционе, число прописанных в квартире людей обязательно будет указано в заявке продавца. Но часто наличие жильцов оказывается неприятным для вас сюрпризом.

К примеру, если один из жильцов в период приватизации отказался от своего права на собственность в пользу других проживавших в квартире людей, он теряет права совладельца, но право на проживание у него остается. И при продаже квартиры у такого человека право на проживание сохраняется. Если не будет достигнуто согласие, выписывать такого человека придется по суду принудительно.

При покупке «вторичного» жилья на торгах, запросите в паспортном столе, есть ли там еще прописанные люди, а также их число. Убедитесь, что с этой стороны не будет сюрпризов. В случае покупки новостроек, в том числе на торгах через аукцион, а также продаже на аукционе коммерческой недвижимости, такой проблемы не возникает.

Если с нежилыми помещениями все очевидно, то ситуацию с новостройками стоит пояснить. В них квартиры покупают, а не приватизируют, что исключает наличие прописанных людей с правом проживания при смене собственника. Здесь продажа может быть обременена только коммунальными долгами.

Иногда скрытое обременение появляется в случае ликвидации или банкротства компании. Если организация предоставляла служебное жилье людям на основе социального найма, по закону выселить не получится. Единственная возможность– это предоставление им другой жилплощади.

Как избежать проблем при купле-продаже недвижимости по аукциону

Сегодня практически всегда продажа недвижимости через аукцион проходит через электронные торги. Чтобы принять участие в процессе, понадобится заранее посетить сайт торгов, пройти регистрацию, подать заявку на участие в торгах по заинтересовавшему вас лоту. При этом обычно требуется оплата залоговой суммы участника торгов.

Обычно это около 30% от стартовой стоимости недвижимости, которую возвращают (за минусом комиссии площадки) всем, кроме победителя. Сумма залога покупателя перечисляется продавцу в качестве аванса при купле/продаже.

Электронные торги проходят без спешки и длятся не один день. Это позволяет избежать азарта покупателя, что делает этот вариант продажи не столь интересным, как мечтают многие собственники жилья. При этом вы можете изучить все особенности заинтересовавшей вас квартиры заранее.

Что стоит сделать перед аукционом:

  • детально изучить рынок и определить, какую максимальную цену вы готовы оплатить;
  • запросить в паспортном столе число прописанных в квартире и наличие несовершеннолетних детей;
  • по возможности узнать, не числится ли за этой квартирой больших коммунальных долгов (обычно эти сведения удается получить в компаниях поставщиков услуг и/или от соседей).

В сделке по аукциону участвуют три стороны: покупатель, продавец, организатор торгов. И если в процедуре аукциона удается найти какие-либо нарушения, этим может воспользоваться продавец, чтобы обжаловать невыгодную продажу.

С другой стороны, при продаже недвижимости по аукциону нет риска пересмотра цена из-за банкротства продавца. При заключении сделки по обычной схеме продавец может быть признан банкротом, и тогда конкурсный управляющий имеет право обжаловать сделку, предоставив доказательства того, что цена значительно уступала рыночной. В случае аукциона такая возможность исключена.

Это интересно:  Обмен змея, как обменять змей в магазине на новый

Таким образом, некоторые риски появляются, некоторые снимаются. А в общем, продажа недвижимости по аукциону редко бывает выгодна продавцу, и часто – покупателю. Но только при разумном подходе.

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как все устроено и реально ли купить жилье со скидкой на публичных торгах.

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва : «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Как поучаствовать в аукционе?

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Как часто проходят такие торги?

О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.

Тогда где о них узнавать?

В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы.

Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.

Как найти эти площадки?

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

То есть не все делают это самостоятельно?

Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист : «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «ДельтаКредит» — около 3 месяцев), но и саму квартиру.

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка. Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн. То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость» : «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики. Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях. С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

Статья написана по материалам сайтов: myestate.club, 23kvartiri.ru, rosbank-dom.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий