Перепланировка квартиры: проект и получение разрешения на перепланировку

Значительную, а часто и самую приятную часть жизни человек проводит в стенах своей квартиры. Именно дома мы можем отдохнуть от будничной суеты, организовать семейный вечер с веселыми играми, пообщаться в уютной обстановке с близкими друзьями. Поэтому желание максимально благоустроить жилье совсем не вызывает удивления. При этом обычного ремонта может быть недостаточно. Зачастую, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и комфортным, необходима перепланировка.

Хозяева тщательно подходят к этому вопросу, щедро используя свою фантазию, а то и воображение признанных профессионалов — квартирных дизайнеров. Однако даже самого впечатляющего дизайн-проекта может быть мало для осуществления перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки, для чего он нужен и из чего состоит? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? Читайте ответы в статье.

Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?

Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.

При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.

В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.

Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.

В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.

Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.

В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:

  • имеет юридическую силу;
  • разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
  • учитывает требования строительных норм и правил;
  • содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

На заметку

Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.

Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.

Требования к документации для перепланировки квартиры

Напомним, что проектная документация и ее последующее согласование в надзорных органах требуется не всегда. Если ремонт можно назвать косметическим, а самым серьезным изменением является замена встроенной техники, то хозяевам добиваться разрешений не надо.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах уточняется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

В состав документов для согласования перепланировки входит:

  • заявление на перепланировку;
  • договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно выписка из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ);
  • технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
  • сам проект перепланировки;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то понадобится также техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.

Надо учитывать, что Жилищная инспекция, принимая проектную документацию на рассмотрение, следит за тем, чтобы в ее составе был договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснить сразу, что включено в стоимость.

Это важно!

Жители Москвы (физлица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку об их получении, естественно, с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.

Нюансы разработки перепланировки

В числе распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать:

  • обустройство полов помещений;
  • ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада;
  • устройство или перенос уборных и ванных комнат;
  • работы, связанные с газовой системой.

Проект не будет согласован, если его реализация предполагает:

  • ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
  • перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
  • снижение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, грозящее их разрушением;
  • ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых;
  • перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) отопления, на лоджии, балконы и веранды;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
  • изменение внешнего облика многоквартирного дома;
  • устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Выбирая компанию для разработки проекта перепланировки, следует выяснить:

  • имеет ли она допуск СРО;
  • есть ли у нее собственный проектный отдел;

Обратите внимание

В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере. Между тем интерес заказчика состоит в том, чтобы контактировать напрямую с исполнителями — это всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности.

  • осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений. Любое жилье так или иначе имеет свои отличительные черты, даже если оно построено по типовому проекту, и выявить их может только специалист при осмотре. Если вовремя не обнаружить эти особенности, при реализации проекта или даже на этапе эксплуатации могут возникнуть различные сложности и риски, ответственность за которые в итоге будет нести заказчик.

Только однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст определенные гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Адекватный срок разработки составляет пять–семь дней.

Примерная стоимость проектировочных работ

Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова:

  • проект перепланировки — от 14 000 рублей;
  • техническое заключение — от 10 000 рублей;
  • техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
  • дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Необходимые дополнительные разделы к проекту

Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов

  • общая пояснительная записка;
  • архитектурные решения;
  • водоснабжение и водоотведение;
  • электрооборудование и электроосвещение;
  • отопление и вентиляция

Устройство проемов в несущих стенах

Это интересно:  Аренда земли на 49 лет 2019 - что это такое, как оформить, стоимость
  • конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций;
  • техническое обследование строительных конструкций;
  • экспертиза конструктивных решений

Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат

определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции

Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире

  • архитектурно-строительные решения;
  • теплотехнический расчет

Перенос газового оборудования

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. Тогда конечная цена для заказчика складывается из стоимости проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ также зависит от сложности конкретного проекта, но приблизительно составляет:

  • без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
  • с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
  • с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
  • при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
  • при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и настоящей трагедией. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры — в интересах владельца. Тем более не обязательно заниматься этим самостоятельно — сэкономить силы и время можно, обратившись к специалистам.

В каком московском бюро перепланировки можно заказать услугу?

О том, на какие критерии следует ориентироваться при выборе исполнителя, заказывая разработку проекта перепланировки квартиры, рассказывает эксперт — руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1» Дмитрий Алексеевич Замятин:

«Общие критерии выбора фирмы, разрабатывающей проект перепланировки квартиры, диктуются нормами законодательства и здравым смыслом. Такая организация должна входить в СРО проектировщиков, иметь солидный опыт работы в профильной деятельности, обладать надежной репутацией.

К примеру, наша компания располагает своим штатом проектировщиков и выступает в роли не посредника, как нередко бывает, а исполнителя проектов. Это позволяет нам поддерживать цены несколько ниже среднего уровня, а также работать без предоплаты: клиент рассчитывается лишь по факту получения положительного результата.

Кроме того, в «АПМ-1» можно заказать не только разработку комплекта документации для перепланировки квартиры, но и полный пакет услуг, в который также входит согласование проекта в органах жилищного надзора».

Согласовать перепланировку квартиры

1. Получить консультацию.

Обратиться в Мосжилинспекцию г.Москвы и получить консультацию как согласовать перепланировку, с чего начинать, какие документы предоставить, выяснить порядок оформления документов. Далее собранный пакет документов на перепланировку необходимо сдать через любой Многофункциональный центр «Мои документы». Или обратится в компанию по согласованию перепланировок, в частности ООО «ЦСПН». Наша компания сможет Вас проконсультировать при личной встрече, дистанционно по телефону или через почту.

2. Получить Распоряжение на перепланировку в Мосжилинспекции, для этого необходимо:

2.1. Получить Технический паспорт на квартиру.
Техпаспорт БТИ можно получить в любом БТИ г.Москвы или любом Многофункциональном центре «Мои документы» г.Москвы. Техпаспорт БТИ необходим для разработки проекта перепланировки. Стоимость Техпаспорта БТИ примерно 2500 руб., срок изготовления 10 раб.дней. Если в течении последних 5 лет БТИ не обследовало квартиру, тогда выдача Техпаспорта будет осуществляться только с выходом техника на квартиру и стоимость оформления уже составит от 8000 руб.

2.3. Собрать пакет документов и сдать на рассмотрение в Мосжилинспекцию через Многофункциональный центр «Мои документы».
В пакет будут входить следующие документы: Правоустанавливающие на квартиру (например выписка ЕГРН), Техпаспорт БТИ, Проектная документация по перепланировки квартиры, Справка Мосгаза (если проектом предусмотрен перенос газовой плиты), Справка-согласие Банка на перепланировку (если квартира в ипотеке), справка Управляющей компании (если затронуты общедомовые коммуникации), Техническое заключение от автора проекта дома о состоянии конструкций и возможности их разбора (если дом индивидуальный, старой постройки, большим процентом износа, не типовой серии, если предусмотрено устройство проема в несущей стене).

2.4. Получить Разрешение на руки.
Через 20 рабочих дней Мосжилинспекция выдает Разрешение на перепланировку (с правом проведения ремонтно-строительных работ) и утвержденный Проект, по которому будут выполняться строительные работы. Срок действия Разрешения от Мосжилинспекции составит 12 календарных месяцев.

3. Выполнить ремонт в квартире по утвержденному Проекту.

Строительная организация, имеющая СРО, приступает к выполнению ремонтно-строительных работ по утвержденному проекту и должна закончить все работы до срока, определенного Разрешением МЖИ. Если работы в отведенный Разрешением срок не будут закончены, Разрешение и Проект перепланировки будут аннулированы и тогда необходимо будет оформлять всю документацию заново.

4. Оформить Акт о завершенном переустройстве.

4.1. После окончания ремонтно-строительных работ обязательно подать в Мосжилинспекцию заявление на оформление Акта о завершенном переустройстве.
Сделать это можно в любом МФЦ «Мои документы» г.Москвы. После получения Мосжилинспекцией Вашего Заявления об оформлении Акта, инспекция создает комиссию для приемки Вашего объекта, назначает Вам день и время осмотра квартиры. Ваша задача организовать доступ в квартиру представителям комиссии. Комиссия на объекте проверяет соответствие утвержденной планировки Проекта и фактического состояния всей квартиры. Если на квартире все соответствует Проекту, комиссия подписывает Акт, который утверждается руководством Мосжилинспекции. После утверждения, один экземпляр Акта будет выдан Вам, второй в МЖИ, третий в БТИ.

4.2. Получить Акт о завершенном переустройстве.
Получить Акт о завершенном переустройстве можно будет после его утверждения в Многофункциональном центре «Мои документы», там где Вы подавали Заявление об его оформлении.

5. Внести изменения в документы БТИ.

5.2. Получить готовые документы БТИ с изменениями. В большинстве случаев, общая площадь квартиры может измениться в большую или меньшую сторону, что требует дальнейшей регистрации в Росреестре.

6. Внести изменения в кадастровый учет Росреестра.

Полученный Техплан БТИ на Диске необходимо сдать в Росреестр, это можно сделать через любое МФЦ «Мои документы» г.Москвы. Кадастровая палата рассмотрит Ваши документы, внесет изменения в кадастровый учет и выдаст Вам на руки новую выписку ЕГРН с новыми данными площади квартиры и ее планировки.

На этом перепланировка будет согласована полностью.

P.S. Если перепланировка уже выполнена, тогда она оформляется при наличии Технического Заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, подготовленного проектной организацией, имеющей СРО, а в некоторых случаях автором проекта дома. В этой ситуации Разрешение на перепланировку Мосжилинспекция не выдает, а оформляет сразу Акт приемки. Дальнейшее оформление перепланировки после Акта приемки ранее выполненных работ как описано выше.

Частые вопросы по теме:

Вопрос: Как найти Мосжилинспекцию и как к ним попасть?

Ответ: Адрес Мосжилинспекции по Вашему административному округу можно найти на их официальном сайте www.mos.ru/mgi/ и записаться по телефону на консультацию.

Вопрос: Обязательно нужно делать Проект? А можно согласовать по Эскизу?

Ответ: Иногда можно оформлять по Эскизу, но это если очень незначительная перепланировка. В большинстве случаях Проект необходим.

Вопрос: Можно подавать на рассмотрение в МЖИ Дизайн-проект?

Ответ: Подается только Проект перепланировки, с наличием СРО на проектирование, в установленной Постановлением форме и всеми необходимыми разделами. Дизайн-проект обычно выполняется в другом формате и не устраивает МЖИ.

Вопрос: Обязательно оформлять перепланировку под ключ или можно только до БТИ?

Ответ: Оформлять необходимо во всех инстанциях, окончательно в Росреестре, иначе будет несоответствие данных по инстанциям, что создаст проблемы например с переоформлением собственности.

Вопрос: Ваша компания оформляет перепланировку?

Ответ: Наша компания дает бесплатные консультации по всем вопросам перепланировки и готова взять на себя весь процесс оформления под ключ, во всех инстанциях.

Центр Согласования Перепланировки Недвижимости

г. Москва, Луков переулок, дом 10, подъезд №1, этаж 4, офис 6.

Использование материалов только с согласия ООО «ЦСПН» и ссылкой на сайт.

Все нюансы при согласовании перепланировки квартиры

Большинство квартир в многоэтажных домах имеют стандартную планировку. Нередко собственникам хочется обновить интерьер — расширение площади комнаты за счет коридора, соединение кухни и комнаты, постройка стены между комнатами и т. п. Некоторые люди в стремлении сэкономить стараются обойти «Букву закона» и сделать перепланировку в тайне от всех, то есть без разрешения соответствующих органов. Хорошо если при этом хозяева квартиры догадались сделать усиление перегородок в комнатах при изменении конструкции помещения, в противном случае все здание может стать менее надежным и разрушиться. Важно помнить, что при выявлении подобного нарушения на собственника квартиры могут быть наложены штрафные взыскания или иные меры административного наказания (запрет на продажу собственности или, наоборот, принуждение продать квартиру на торгах и иные меры наказания), прописанные в Жилищном праве и провоцирующие появление значительных затрат. Чтобы не нарушить закон и исполнить мечту, важно получить согласование на перепланировку квартиры.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение на проект перепланировки квартиры, важно знать, с чего необходимо начать действия, направленные на согласование дальнейших действий и проведения работ. В первую очередь, собственнику квартиры по всем вопросам требуется обращаться в органы местного самоуправления района, где создается специальная комиссия или жилищная инспекция. Для того чтобы точно выяснить, какой именно орган будет заниматься согласованием проведения работ, требуется обратиться в местные органы исполнительной власти.

Этапы согласования

Где получить разрешение?

Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, необходимо составить проект, в котором будут оформлены все будущие изменения.

Процедура порядка согласования перепланировки квартиры:

  1. БТИ;
  2. Жилищная инспекция;
  3. Департамент архитектуры;
  4. Министерство чрезвычайных ситуаций;
  5. Пожарная служба.

Сроки

Проект перепланировки квартиры рассматривается жилищной комиссией или инспекцией максимум 45 дней. При сдаче необходимого пакета документов собственнику должна быть выдана расписка с датой принятия документов к рассмотрению. Именно от этой даты и рассчитывается срок соответствующего процесса.

После того как получено либо одобряющее, либо запрещающее заключение, заверенный документ можно получить по прошествии 3-х рабочих дней.

Сколько стоит узаконить?

Стоимость согласования перепланировки зависит от объема работ и возможных последствий. Можно примерно определить, сколько стоит оформить перепланировку квартиры в БТИ. Как правило, фиксированная цена оформления перепланировки варьируется от 2000 до 2500 руб.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, собственник должен обратиться в соответствующие инстанции, отвечающие за оформление согласования — жилищная инспекция, отдел по кап. строительству администрации города или района.

В соответствующие документы вносятся все изменения конфигурации жилплощади. При отсутствии таких данных документы оформляются специалистом БТИ с выездом на место.

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана?

После регистрации сделанной перепланировки в БТИ собственнику выдается документ, на котором красными линиями обозначены места в квартире, которые подверглись самостоятельной реконструкции.

После рассмотрения заявления соответствующие структуры выдают собственнику заключение. Если перепланировка квартиры согласована, то получается узаконить ее после внесения изменений. В противном случае, придется возвращать измененные структуры жилого помещения самостоятельно в первоначальный архитектурный вид.

Если квартира в ипотеке

Заниматься перепланировкой ипотечной квартиры можно, но здесь существуют определенные нюансы. Так как жилое помещение находится в неполной собственности (остальная часть находится в залоге у кредитной организации), то владелец может распоряжаться им ограниченно.

Нежилое помещения

Чтобы получить согласие на выполнение работ в нежилом помещении, требуется обратиться в соответствующие органы — Департамент архитектуры, отдел жилищного фонда местной администрации и т. п.

Согласование о перепланировке нежилого помещения во многих «шагах» повторяет проект перепланировки квартиры.

Что необходимо сделать для оформления перепланировок нежилых помещений?

  • создать проект будущей перепланировки нежилого помещения;
  • получить одобрительное разрешение от соответствующих органов;
  • согласовать проведение строительных и ремонтных работ со специальными гос. службами;
  • провести приемку выполненных работ;
  • написать заявление с внесением изменений в техническую документацию.

Важно помнить, что согласование перепланировки в нежилом помещении уже после проведения соответствующих ремонтных работ может быть не одобрено соответствующими органами. Последствия такого действия могут быть плачевными — судебные тяжбы, штрафные санкции, обязательство вернуть нежилое помещение в первоначальный вид.

Как самостоятельно узаконить перепланировку?

Не требует согласования

Определенные виды ремонтных работ можно проводить собственником без получения соответствующего согласования. К примеру, в квартире можно сделать косметический ремонт или произвести демонтаж конструкций, не являющихся несущими стенами. Такие работы не входят в понятие «перепланировка». Но собственнику может быть оформлен и отказ в согласовании переустройства.

Какие работы не требующие официального согласования может производить собственник?

  • поклейка стен обоями;
  • побелка потолка;
  • окрашивание стен;
  • монтаж или полноценная замена любой встроенной мебели;
  • замена или ремонт сантехники, а также радиаторов отопления;
  • реконструкция, монтаж или замена кондиционеров или антенн;
  • монтаж и реконструкция дверей, проемов, перегородок, не создающих дополнительное давление на стены;
  • перемещение газовой плиты на кухне, замена кухонной плиты на аналогичное по основным параметрам оборудование;
  • ликвидация не несущих стен, а также тамбура;
  • строительство проема, а также в ненесущих стенах.

При проведении самостоятельных ремонтных и строительных работ собственник несет полную ответственность за совершенные действия. Если суд признает процесс перепланировки незаконным, то действия собственника регулируются нормами Административного или Уголовного кодекса.

Законная перепланировка

Стремясь сделать свое жилье уютным и комфортным, мы постоянно что-то изменяем, переустраиваем: покупаем новую мебель или передвигаем старую, переклеиваем обои или даже меняем положение стен. Как быть, если вы хотите сделать большой ремонт в съемной квартире, и как узаконить перепланировку в собственной?

В каких случаях нужно получать разрешение на домашние ремонтные работы? Косметический ремонт, устройство и разборка встроенных шкафов, антресолей (если они не подлежат техническому учету и не образуют самостоятельных помещений), замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным не требуют юридического оформления.

Перепланируем или улучшаем?

Архитектор Э. Ханнанов
Фото С. Моргунова,
Е. Моргуновой В российском законодательстве существует несколько терминов, которые используют, чтобы описать ремонт в масштабах квартиры: перепланировка, переустройство и внесение улучшений. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. На перепланировку всегда надо получать разрешение, поскольку изменение конфигурации помещения связано с сохранностью дома, а порой и с риском для здоровья.

Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Например, изготовление встроенного шкафа не является перепланировкой или переустройством, а вот для переноса сантехники или создания новых дверных проемов даже в ненесущих межкомнатных перегородках необходимо согласование (при устройстве же проема в несущих стенах требуется тщательная проработка проекта с последующим согласованием).

Согласованием перепланировки и переустройства занимаются специализированные органы. В Москве и Санкт-Петербурге эти функции осуществляет Государственная жилищная инспекция, а в других городах такими полномочиями наделен орган местного самоуправления — межведомственная комиссия при мэрии.

Архитектор Э. Ханнанов
Фото С. Моргунова,
Е. Моргуновой Получить разрешение на перепланировку или переустройство может только собственник помещения. Если вы снимаете квартиру и хотите сделать там ремонт, прежде всего согласуйте этот вопрос с ее собственником. Гражданский кодекс РФ предусматривает термин «внесение улучшений» для случая, когда ремонт делает несобственник в арендованном помещении. Однако надо помнить, что отделимые улучшения — новую мебель, бытовую технику — арендатор может просто перевезти на новое место. Спор между арендодателем и арендатором, сделавшим ремонт, возникает чаще всего тогда, когда арендатор вносит неотделимые улучшения (клеит обои, ставит новые окна), поскольку арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений после окончания договора аренды. Именно поэтому в договоре аренды должен быть предусмотрен пункт о способе оплаты ремонта в том случае, если арендатор его сделает.

Перепланировка арендованного жилья невозможна, зато можно внести улучшения. Однако следует помнить, что в этом случае необходимо согласовать свои действия с собственником имущества и внести изменения в договор аренды или же подготовить дополнительное соглашение, которое урегулировало бы вопросы, связанные с улучшениями арендованной недвижимости

Согласовывать перепланировку дачного дома не надо. Разрешение понадобится только для тех строений, которые поставлены на учет в БТИ. Получение разрешения на перепланировку загородного дома идентично общей процедуре.

Идем к согласию

Как вы думаете, что самое сложное при перепланировке: воздвигнуть стену сложной конфигурации, соорудить арку необычной формы или построить подиум? Нет! Больше всего трудностей, как выяснилось, ждет вас при согласовании проекта перепланировки (переустройства). Приготовьтесь к тому, что путь будет долгим: необходимо запастись терпением.

Это интересно:  Долг За Квартиру 10 Тыс Имеют Право Судебные Приставы

Время рассмотрения проекта перепланировки в жилинспекции составляет 45 дней, но вся процедура согласования займет не менее 3 мес. Узаконивание перепланировки в более короткий срок потребует больших затрат, но и в этом случае нет гарантии, что впоследствии не возникнет никаких проблем. Вывод следующий: обещать добиться разрешения на перепланировку (пусть и за большие деньги) в течение 1 нед могут только мошенники

Этапы перепланировки

Прежде всего нужно продумать концепцию своего жилья. Законодательство предусматривает ограничения возможностей перепланировки, связанные с конструктивными особенностями домов. В каждом регионе имеется собственный перечень запретов и ограничений, и его надо внимательно изучить. При этом следует знать, что есть такие виды перепланировок, которые официально не запрещены, но и не разрешены. Например, объединение комнаты и лоджии формально не запрещено, но и разрешение получить сложно, поскольку техническая документация для такой планировки не разработана.

Однозначно можно сказать, что жилинспекция не даст разрешения на следующие виды работ:
ухудшающие условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе работы, в результате которых затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
те, в результате которых переустроенное помещение (или смежные с ним) может быть отнесено к категории непригодных для проживания;
затрагивающие помещения в жилых домах, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (хотя на производство таких работ можно получить разрешение начальника штаба ГО);
нарушающие прочность, устойчивость несущих конструкций здания или способные привести к их разрушению;
установку отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
ликвидацию каналов естественной вентиляции, уменьшение их сечения;
увеличивающие нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования.

Фото Д. МинкинаОтдельно предусмотрены «перепланировочные» запреты для домов типовых серий. Запрещено устройство:
проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, если же они отсутствуют — без дополнительной экспертизы.

Для составления проекта перепланировки лучше обратиться к специалистам (у которых обязательно должна быть лицензия на проведение проектных работ, иначе вам придется потратить дополнительные средства на отдельное доведение проектной документации организацией, имеющей такое разрешение).

Проект перепланировки должен быть разработан на основании технического заключения о состоянии конструкций дома, которое составляют специально для вашей квартиры. Проектировщик приедет и проведет инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома: опишет здание, произведет необходимые обмеры, исследует грунт, осмотрит стены здания, междуэтажные перекрытия, стропила, кровлю, лестницы, колонны, несущие и ограждающие узлы. Затем составляют техническое заключение. Только после этого можно решать, осуществима ли перепланировка, и делать приблизительную калькуляцию работ.

Получение разрешения на перепланировку

1. Составление проекта перепланировки
2. Получение необходимых документов
3. Согласование проекта перепланировки
4. Получение разрешения жилинспекции.

Юридическое оформление перепланировки

1. Заключение договора со строительной организацией
2. Выполнение работ
3. Приемка работ
4. Оформление новых документов.

Если проектировщик дает положительное заключение о возможности перепланировки, начинайте собирать документы. Вам понадобятся:
общегражданский паспорт;
заявление на переустройство (перепланировку), включающее полный перечень предполагаемых работ (заранее заручитесь согласием представителя ТС или управдома);
действующий поэтажный план Бюро технической инвентаризации;
экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);
свидетельство о праве собственности на квартиру (если его нет, заменой послужит договор купли-продажи);
выписка из домовой книги;
копия финансово-лицевого счета;
техническое заключение (оно может быть выдано только специализированной организацией, которая имеет соответствующую лицензию, поэтому ее наличие нужно обязательно проверить в агентстве;
проект перепланировки квартиры (его также должна выполнять лицензированная организация);
согласие совершеннолетних собственников квартиры (всех, в том числе временно отсутствующих жителей квартиры, которые являются ее сособственниками);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если ваш дом является памятником архитектуры).

С поэтажного плана, изготовленного в БТИ, нужно снять несколько копий. Новое расположение стен, газовой плиты, сантехники наносят на копию плана поверх прежнего изображения, поэтому требуется ручка с пастой контрастного цвета.

Пакет документов и проект перепланировки необходимо передать в органы, проверяющие строительные работы и инспектирующие состояние зданий и сооружений. В подтверждение того, что вы сдали документы, вам выдадут расписку, в которой должен быть указан их полный перечень и проставлена дата принятия. Это важно, потому что рассматривать документы должны не более 45 дней, что закреплено Жилищным кодексом РФ. Не поскупитесь на предварительное согласование перепланировки с архитектором-консультантом, который обычно сотрудничает с органом согласования. Тогда вы будете точно знать, какие планы реализовать не удастся, и сможете внести исправления в проект.

В завершение первого этапа вы должны получить разрешение межведомственной комиссии или жилинспекции на перепланировку. Обращаем внимание москвичей на то, что такое разрешение должно быть обязательно подписано префектом административного округа (в других городах — уполномоченным представителем городской администрации). Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня с момента принятия решения о согласовании должен информировать вас о принятом решении.

Ремонтно-строительные работы

Фото Д. МинкинаКак только разрешение будет получено, отправляйтесь в организацию, отвечающую за эксплуатацию здания, — управляющую компанию, ДЕЗ или ЖЭК. Нужно зарегистрировать разрешение в специальном журнале. Этот шаг необходим — скорее всего понадобится, чтобы на время перекрыли воду или отключили электричество, а обеспечить доступ к инженерным устройствам может только представитель эксплуатирующей организации. Кроме того, в этом журнале отмечают срок начала работ и предполагаемое время их окончания, порядок и условия вывоза строительного мусора. Если срок окончания работ нужно увеличить, напишите мотивированное заявление в эксплуатирующую организацию, которая выдаст разрешение на его продление (на принятие такого решения уходит около 14 дней).

Любые строительные работы должны производиться в полном соответствии с проектной и разрешительной документацией. Информация о всех работах обязательно должна заноситься в журнал. По нему будут проверять ход ремонтно-строительных работ представители жилинспекции. Учтите, что жилинспекция может проверить ход работ по перепланировке в любой момент (чаще всего это происходит, если в инспекцию поступают жалобы от соседей). В этом случае проверяют наличие, качество и состояние технической документации на производство работ и лицензии подрядчика. Могут также проконтролировать соблюдение технологического процесса переустройства или перепланировки квартиры и наличие у строителей необходимого измерительного оборудования и инструментов.

По результатам проверки жилинспекции должны быть сделаны записи в журнале выполнения строительных работ. Если у представителей жилинспекции возникли замечания — ждите повторной проверки. Проверяющие отмечают порядок приемки работ, в том числе конструкций и инженерного оборудования. Кроме того, необходимо составить график проведения обязательных контрольных мероприятий.

Те работы, результаты которых будут не видны вследствие проведения других работ (так называемые скрытые работы, к ним относятся, например, устройство подвесных потолков, все работы, связанные с прокладкой электросети и т. д.), должны быть приняты до того, как завершится процесс перепланировки или переустройства.

Заканчивается перепланировка (переустройство) составлением акта о завершенной перепланировке (переустройстве) помещения в жилом доме. В состав приемочной комиссии входят заявитель (или его доверенное лицо, чьи полномочия подтверждены нотариально заверенным документом), представители подрядчика, жилинспекции (представитель последней является председателем приемочной комиссии), территориального органа исполнительной власти, организации, управляющей жилым домом, разработчика проекта (иногда также представитель авторского надзора).

Теоретически перепланировку можно и не согласовывать. Но рисковать своими деньгами и нервами не стоит, рано или поздно вам придется возвращать квартиру в «доперепланировочное» состояние. Если же вы откажетесь это сделать, в судебном порядке может быть принято решение о продаже вашей квартиры для того, чтобы жилинспекция могла оплатить работы по приведению жилого помещения в первоначальный вид

В акте, который составляют в трех экземплярах (для вас, жилинспекции и для отправки в региональную регистрационную палату), указывают адрес объекта переустройства и (или) перепланировки; перечень членов комиссии, принимающей работы; наименование, дату и точное описание всех проведенных работ; решение комиссии и подписи ее членов. К акту должны прилагаться проектные чертежи с внесенными изменениями, которые нужны для учета в БТИ, акты на скрытые работы, акты приемки отдельных систем. Последний шаг — внесение изменений в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

А так ли нужно разрешение?

Этот вопрос задают почти все, кто задумал перепланировку. Санкции за самовольную перепланировку или переустройство следующие: штраф (2-2,5 тыс. руб.) и возложение обязанности получить разрешение на перепланировку (переустройство) либо вынесение решения о том, чтобы помещение было приведено в первоначальное состояние.

Что же делать тем, кто сделал перепланировку до 2005 г., когда получать разрешение было не обязательно? В первую очередь можно попробовать согласовать ее в жилинспекции. Не принять документы на основании того, что фактически перепланировка уже сделана, представители жилинспекции не могут (законодательство предусматривает всего три основания для отказа: непредставление всего установленного перечня документов; представление документов в орган, к компетенции которого принятие данного решения не относится; несоответствие проекта перепланировки требованиям закона).

Если в жилинспекции вам отказали в согласовании перепланировки, можно обратиться в суд. Для этого понадобятся те же документы, что и для легализации перепланировки, плюс акт строительной экспертизы с заключением о соблюдении нагрузок, проекта, других требований закона. Акт строительной экспертизы нужен для того, чтобы подтвердить, что сделанная перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан. В таком случае суд может принять решение, которое обяжет жилинспекцию провести согласование по представленным документам.

Статья написана по материалам сайтов: www.cspn.ru, skedraft.ru, www.ivd.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий