От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Новости

Что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка? Для чего и кем она устанавливается и каким образом рассчитывается? Возможно, ли изменить ее размер? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в этой статье.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость
В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка.
Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками (перечнями) и производится кадастровая оценка земельных участков.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Для всех земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Если говорить, к примеру, о землях населенных пунктов, то удельная кадастровая стоимость в таком случае определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
• площадь земельного участка.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель¸ договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах).
Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.
Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», то участок будет отнесен к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».
В случае, если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

К примеру, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» не может быть ему установлен.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:
• субъектом Российской Федерации (заказчик) принимается решение о проведении кадастровой оценки земель, которая носит всеобщий характер. То есть, оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта;
• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
• привлекаемая заказчиком оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости Вместе с тем, при определении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкэномразвития от 12.08.2006 № 222 применяются утвержденные органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как оспорить результаты кадастровой оценки
Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно несколькими способами.

Зная кадастровый номер участка, вы можете отыскать его кадастровую стоимость в соответствующем постановлении Правительства Республики Тыва на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Тыва в разделе «Кадастровая оценка земель и земельный налог» (www.to17.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/gosozenka/).

Второй вариант — обратиться в любой пункт приема-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Тыва и заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такая справка предоставляется бесплатно.
Граждане, несогласные с утвержденной кадастровой стоимостью их недвижимости, считающие ее несоответствующей рыночной, могут оспорить установленную кадастровую стоимость через суд.

В основном, кадастровую оценку оспаривают в том случае, если получившаяся кадастровая стоимость кажется собственнику завышенной. Ведь в таком случае и сумма земельного налога становится выше. Однако есть и собственники, которые обращаются с жалобами на то, что их недвижимость, по их мнению, недооценили.
В случае, когда с момента внесения значения стоимости в государственный кадастр недвижимости еще не прошло полгода, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрен внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки. Для этого собственнику необходимо обратиться в специальную межведомственную комиссию при Управлении Росреестра по Республике Тыва. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров предусмотрена статьей 24.19 вышеуказанного закона и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 марта 2012 года № 263.

ОФИЦИАЛЬНО
Как уже отмечалось в статье, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Последняя государственная кадастровая оценка в Республике Тыва проводилась в отношении:
— земель населенных пунктов — в 2012 году;
— земель садоводческих, огороднических и дачных объединений — в 2008 году;
— земель особо охраняемых территорий и объектов — в 2012 году;
— земель сельскохозяйственного назначения — в 2007 году.

Кадастровая стоимость земельного участка — как уменьшить? Cпособы решения задачи

Разделы статьи:

Уже частым событием в жизни собственников и арендаторов земельных участков становится получение налоговых уведомлений с цифрами, поражающими воображение.

Обнаруживается, что налоги за земельные владения возросли в несколько раз, в сравнении с теми, что соответствуют данным, указанным в кадастровых паспортах, выясняется, что кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает реальную рыночную стоимость.

Что произошло? На каком основании? Над такими вопросами ломать голову сегодня приходится многим.

А событие это — ни что иное, как изменение цены земли, установленной государством. Произошло увеличение государственной кадастровой стоимости земельных участков, повлекшее за собой рост ставок земельного налога при сокращении времени его уплаты. Установлен приоритет рыночной стоимости земельного участка над его кадастровой.

Можно ли повлиять на происходящее и, главное, как?

Попробуем разобраться и, по-возможности, обнадёжим тех, кто ещё в поиске ответов, что ситуация в общем-то поправима, хотя и не представляется простой и дешёвой.

Законы, повлиявшие на увеличение кадастровой стоимости

1 января 2015 года Налоговый кодекс РФ пополнился новой главой 32 под названием «Налог на имущество физических лиц», а закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» утратил силу.

Эти поправки внесены Федеральным законом № 284-ФЗ. Изменения коснутся любого собственника земельного участка, квартиры или гаража.

Главное изменение заключается в переходе к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости недвижимости.

В Санкт-Петербурге вступили в силу:

Очень важно отслеживать изменение кадастровой стоимости недвижимости, и в случае необоснованного увеличения — оспаривать её вместе с компетентными специалистами.

Да-да, именно так: оспорить государственную кадастровую стоимость земельных участков и не просто оспорить, но и уменьшить тоже в разы.

Почему? Потому, что при определении этой стоимости в немалом числе случаев допущены серьёзные ошибки, вызванные отсутствием детального подхода к определению стоимости каждого конкретного участка при проведённой государством тотальной кадастровой оценке.

Собственно, это и есть тема данной статьи.

И чтобы понимание вопроса не было урывочным, тема будет раскрываться последовательно, «от печки».

Новый подход государства к использованию кадастровой стоимости для расчёта налогов

Вся недвижимость в стране, будь то земельный участок или любое построенное на нём здание, облагается налогом, зависящим от стоимости самого объекта.

Налог начисляется на стоимость объекта, которую определяет государство, то есть на его кадастровую стоимость. Но существует и рыночная стоимость объекта, то есть та, по которой собственник хотел бы его продать, ориентируясь на сложившейся на рынке уровень цен. Она всегда была выше кадастровой, но.

Государство, стремясь получить как можно больше доходов от поступления налогов, предприняло решение о завышении кадастровой стоимости, действуя по принципу: чем больше сделать стоимость земли или здания, тем выше будет и налог. Результат превзошёл ожидания — кадастровая стоимость оказалась во многих случаях даже выше рыночной, а налоги увеличились в 3-4 раза.

  • Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли и её кадастровую стоимость можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации — кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
  • С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.

Выбранный путь, естественно, сформировал коллизию интересов государства и собственников недвижимости, которые предприняли активные действия по защите своих прав и и обязанностей.

Была отработана специальная процедура — оспаривание кадастровой стоимости, позволившая собственникам вполне успешно решать проблемы уменьшения как кадастровой стоимости, так и налога на недвижимость, но требующая веской аргументации.

Это интересно:  Дендрологический план участка - правила составления дендроплана

Как и прежде, плата за пользование землёй производится в 2-х основных формах:

  1. земельный налог, если земельный участок находится в частной собственности;
  2. арендная плата, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью и предоставлен в пользование на основании договора аренды.

По Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость является налоговой базой для расчёта земельного налога на каждое 1 января календарного года (это налоговый период).

Сумма налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости на налоговую ставку.

Кадастровая стоимость применяется и для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Она определяется оценщиком по результатам исполнения государственного заказа. Заказчиком выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

С 2016 года налог на имущество физических лиц будет уплачиваться по новым правилам. В 2019 году будет введён единый налог на недвижимость.

Грядущие изменения размера налога на имущество — самая серьёзная причина рекомендуемой проверки ситуации с кадастровыми стоимостями объектов недвижимости, к которым, кроме земельных участков, относятся все объекты недвижимого имущества.

Решение задачи уменьшения кадастровой стоимости земельного участка обеспечит собственникам или арендаторам земли достижение существенной экономии на налоговых платежах — от десятков тысяч до миллионов рублей.

Частые случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости касаются земельных участков, но заняться этой процедурой могут и арендаторы земли, собственники нежилых зданий, строений, сооружений, а также собственники квартир и арендаторы нежилых помещений.

Изменение кадастровой стоимости земельных участков, происходящее в течение налогового периода в результате перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешённого использования земельного участка, изменение его площади, — тоже причина пристального внимания к устанавливаемой величине.

Сложность и затратность процедуры оспаривания кадастровой стоимости — ещё не основная проблема. Главная заключается в анализе положительного исхода. И если не будет уверенности в этом, затевать процедуру не стоит.

На что влияет кадастровая стоимость?

В реальной кадастровой стоимости заинтересованы все собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, в том числе и земельных участков. От неё, как уже отмечено, зависит размер налога.

Кадастровая стоимость используется для целого ряда задач, когда требуется:

  • установить меньший размер земельного налога;
  • определить меньшую выкупную цену за земельный участок при приобретении в собственность;
  • рассчитать меньшую арендную плату;
  • сформировать меньший размер налога на имущество организаций;
  • иные ситуации, например, когда собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость).

И всё же, что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это установленная государством стоимость, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Это публичный эквивалент его рыночной цены, на основании которой исчисляется земельный налог, арендная плата за пользование землей, выкупная стоимость участка и иные платежи, предусмотренные законодательством.

Всем земельным участкам при внесении данных о них в единый государственный кадастр недвижимости (ГКН) присваивается учётный номер и проводится кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость земель является главным критерием, определяющим экономическую эффективность их использования, а также затраты на содержание и покупку участков.

Юридическая справка

Кадастровая стоимость земельного участка — это расчётная величина, устанавливаемая по результатам государственной оценки земли с учётом её местонахождения и классификации по целевому назначению.

В настоящее время кадастровая стоимость рассчитывается в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ч. 1 статьи 24.15 Закона №135-ФЗ от 29.07.1998). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Размер кадастровой стоимости земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость может быть оспорена в случае, если результаты её определения затрагивают права и обязанности владельцев земельных участков.

Кто устанавливает кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость земельного участка устанавливает орган кадастрового учёта -Федеральная кадастровая палата, подразделения который действуют в каждом муниципалитете.

Кадастровая палата выполняет эту работу самостоятельно, без уведомления правообладателей земельных участков, используя камеральный «метод массовой оценки».

Кадастровая стоимость определяется и периодически изменяется в каждом субъекте РФ 1 раз в 5 лет. Эта процедура называется кадастровой оценкой.

Выполнение работ финансируется из региональных бюджетов.

Кадастровой оценке подлежит каждый объект недвижимости — земельный участок, здание, квартира, частный дом и т.д.

Результаты кадастрой оценки утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В таком постановлении указываются:

  • категории земель;
  • удельная единица кадастровой стоимости на 1 м 2 земли, установленная по географическому принципу,
  • средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по категориям земель в муниципальных образованиях (поселениям в муниципалитетах);
  • средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий в разрезе видов разрешённого использования по муниципальным образованиям;
  • дата, с которой применяется новая кадастровая оценка.

До следующего официального изменения кадастровой стоимости её значение является действующим и используются для различных расчётов.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости

Сведения о кадастровой стоимости объекта содержатся в кадастровой справке.

Для её получения можно воспользоваться несколькими способами:

    получить в Кадастровой палате, работающей в каждом муниципалитете;

заказать Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно заказать отдельно. Сделать это можно на официальном сайте Росреестра. Предоставляется она бесплатно по запросам любых лиц.

  • рассчитать самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов кадастровой оценки.
  • Какими силами выполняется оценка кадастровой стоимости?

    Для проведения кадастровой оценки властями региона на конкурсной основе выбирается специализированная оценочная компания.

    Нередко победителями таких конкурсов становятся те, что предлагают самую низкую стоимость своих услуг, что, по всей видимости, и сказалось на качестве выполненных ими работ и появлении множества ошибок.

    О причинах ошибок в установлении государственной кадастровой стоимости

    Одна из главных причин появления ошибок в работе оценщиков — несовершенство используемого механизма оценки.

    Массовая оценка объектов лишена детализации критериев, в том числе специфичных для конкретного региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при расчёте стоимости кадастровой.

    Привлечённые компании используют массовый метод оценки, страдающий и “массовыми недостатками”:

    • Оценочная компания может находиться в любой точке страны

    Ситуация, когда оценщики пользуются лишь документами Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.

    Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц — организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.

    Не обошла она стороной и частников. Земельный налог для них превратился в неподъёмное бремя. И это при всём том, что кадастровая стоимость оказалась в 3-4 раза выше рыночной стоимости, сформировавшейся в том или ином регионе.

    • Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования

    Разница между стоимостью различных видов разрешённого использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.

    • Нечёткие и неконкретные характеристики объектов, прописанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки

    Ситуация, встречающася очень часто. К примеру, в документах прописан вид разрешённого использования земельного участка “ под строительство”, но не конкретизируется, под какое именно — многоквартирное, жилое, дачное или под прозводственный цех.

    При такой записи в документах массовый способ определения кадастровой стоимости вряд ли может дать объективный результат. Получится «средняя температура по больнице».

    Как изменить государственную кадастровую стоимость?

    Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости длительна и достаточно трудоёмка. Состоит из нескольких этапов.

    До её начала лучше выяснить, есть ли вообще вероятность положительного исхода, — сделать анализ возможности понижения. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию или сертифицированному оценщику, предоставив ей необходимые документы.

    Полученный результат позволит или принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимости, или определить, каким способом задача будет решена и установить реальный размер этой стоимости.

    Законодательством разрешено оспаривание кадастровой стоимости на основе альтернативного отчёта независимого оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка.

    Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    Обращение в суд или комиссию по своему усмотрению позволительно только физическим лицам. Для юридических лиц порядок оспаривания иной. Они должны сначала обратиться в комиссию, а только потом имеют право идти в суд.

    Инициировать оспаривание во всех случаях могут собственники и арендаторы земельных участков:

    • юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;
    • органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    В перечень «спорщиков» включены и правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лица, не имеющие оформленных прав на земельный участок, но владеющие на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на участках.

    Уменьшение кадастровой стоимости происходит способом её оспаривания через признание равенства размеру рыночной стоимости путём исправления неточностей и ошибок, допущенных в площадях участков, категориях земель, видах разрешённого использования и т.д.

    Для установления рыночной стоимости объекта потребуется помощь независимых оценщиков, которые должны состоять в СРО.

    Они готовят отчёт об оценке для установления рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), на основании которого можно оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости, а значит, уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы.

    Отчёт об оценке земли — документ доказательственного характера, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством. От его качества во многом зависит успех решения вопроса, поэтому и выбор оценочной компании должен быть соответствующим.

    Эксперты вначале изучают документацию по объекту. По результатам анализа они делают вывод об успешности или неэффективности проведения оспаривания. Одновременно ведётся оценка целесообразности планируемых мер, с точки зрения затрат времени и денег, которые необходимы для разрешения проблемы.

    Независимая оценка действительной (справедливой) стоимости определяется на основе анализа полученных данных. С расчётными цифрами уже можно обращаться в суд или в комиссию для коррекции кадастровой стоимости. Но перед этим обращением отчёт передают для проверки в СРО, где готовится заключение о соответствии отчётных документов требованиям законодательства.

    Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256).

    Это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны возможной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

    Полный комплект документов для оспаривания кадастровой стоимости направляются в специальную территориальную комиссию по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.

    Это интересно:  Как получить больничный лист в поликлинике

    Основания для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

    Как сказано чуть выше, кадастровая стоимость земли может оспариваться по 2-м основаниям:

    1. недостоверные сведения, учтённые при кадастровой оценке;
    2. уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли.

    Правовая возможность изменения кадастровой стоимости

    Способы изменения кадастровой стоимости закреплены законодательно. С одной стороны, «приравниванием» кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а с другой, ставшей следствием такого «равенства», — созданием возможности снижения размера платы за пользование земельным участком.

    Данная ситуация выявилась после вступления в силу п. 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в новой редакции, введённой Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ, когда налог стал определяться в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.

    Выдержки из законов

    • Деятельность комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Минэкономразвития России № 263 от 04.05.2012 г.
    • В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статья 24.20 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ»).Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату подачи заявления об оспаривании.
    • Новый подход нашёл отражение и в Налоговом кодексе РФ, в редакции от 29 декабря 2014 года, действующей с 01 января 2015 года, за исключением отдельных положений: в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

    Приведённые положения стали применяться после 01.01.2015 г. Стал возможным пересчёт земельного налога, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

    О сроке подачи заявления

    Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями по оспариванию кадастровой стоимости, — 5 лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

    Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания и понимая силы оппонента, нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о том, соответствует ли кадастровая стоимость земли рыночной или нет, и лишь после этого принимать окончательное решение. Для этого потребуется получить помощь компетентной оценочной компании.

    Цена вопроса

    Оспаривание кадастровой стоимости для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счёт собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как:

    1. отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка;
    2. положительное экспертное заключение;
    3. сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.

    Оценку рыночной стоимости земельного участка невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности.

    Она готовится оценочной компанией, а заключение экспертизы — вышестоящей организацией оценщиков (СРО), подтверждающей, что отчёт оценщиков соответствует правовым нормам (абз. 16 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ”).

    Общая стоимость заказываемых в компаниях работ по проведению оценки зависит, в основном, от площади участка.

    Для физических лиц она может варироваться в таком диапазоне (без учёта госпошлин и подготовки неболльших по стоимости документов).

    • анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости — от 10 тыс.руб.;
    • стоимость отчёта — от 20-100 тыс.руб.;
    • стоимость экспертизы отчёта оценки СРО — от 10-15 тыс.руб.;
    • стоимость о недостоверных сведениях — от 10-25 тыс.руб.

    В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание.

    Такой механизм выгоднее всего для членов садовых и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них.

    Зачем уменьшают кадастровую стоимость?

    Уточнённая (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.

    Если, к примеру, площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог — завышен или занижен.

    Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

    Это лучше сделать сейчас, чем в 2019 году, когда введут единый налог на недвижимость.

    Порядок действий

    1. Пересмотр кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

    В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица — собственники или правообладатели недвижимости.

    Заявление подаётся в письменной форме.

    К заявлению должны быть приложены:

    1. кадастровый паспорт объекта недвижимости;
    2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности);
    3. отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка;
    4. положительное экспертное заключение
    5. сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;
    6. кадастровая справка об объекте недвижимости.

    Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

    По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:

    1. отклонить заявление;
    2. изменить кадастровую стоимость.

    О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление.

    Если в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно.

    • При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право:
      1. обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав своё обращение;
      2. независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на это решение.

    2. Оспаривание в суде

    Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения Комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по этой оценке.

    Оспаривание кадастровой стоимости ведётся по её состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки, утверждённой постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости начнутся только с даты принятия решения судом.

    Обращению, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов.

    Цель искового заявления — оспаривание установленной кадастровой стоимости, но не недостоверных сведений, использованных при оценке, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой.

    Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости.

    Исковое заявление адресуется и направляется в в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ — областной, краевой, республиканский суд.

    В исковом заявлении указываются:

    • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
    • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
    • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, причём рыночная стоимость должна резко отличаться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1-10%, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придётся);
    • конкретика по нарушению прав собственника или пользователя — высокий налог, арендная плата и др.

    Документы, прилагаемые к исковому заявлению

    1. квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то её размер делится между ними в равных частях);
    2. копии документов на недвижимость — свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если участок не в собственности;
    3. копия отчёта независимого оценщика о рыночной стоимости участка;
    4. справка о кадастровой стоимости земельного участка;
    5. иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.

    При подготовке документов для суда нужно учесть:

    • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Произошла замена Выписок из ЕГРП на Выписки из ЕГРН. Ознакомиться с подробностями можно здесь.
    • Если заключение оценщика не будет представлено, то суд назначит судебную экспертизу, которая не только будет намного дороже отчёта оценщика, но и займёт очень много времени на подготовку, да и результат её может оказаться непредсказуемым для истца.
    • С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.
    • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.
    • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года можно ознакомиться здесь.
    • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

    Кто привлекается к участию в суде?

    К участию в суде должны быть привлечены:

    • в качестве ответчика:
      1. Кадастровая палата;
      2. если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендуется правообладателем, то желательно также указать и арендодателя;
    • в качестве третьих лиц:
      1. Росреестр,
      2. местная администрация,
      3. земельный комитет,
      4. комитет госимущества;
      5. другие представители.

    О судебных расходах

    Как правило, судебные расходы, связанные с проведением оценки, экспертизы, услуг юристов, оплачивает истец, поскольку в бюджете отвечика не предусмотрены статьи расходов на возникающие возмещения.

    Судебное решение вступило в силу — кто и что должен сделать?

    Дело должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев (ст. 154 ГПК РФ).

    После вступления в силу судебного постановления Кадастровая палата самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости.

    О нерадужных реалиях и ожиданиях

    • В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены.
    • Не исключено, что законодатель планирует разработку более сложного порядка оспаривания кадастровой стоимости в целях снижения потока заявителей.
    • Несмотря на предъявление независимого экспертного заключения в случае судебного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, арбитражные суды очень часто назначают судебную экспертизу по определению рыночной стоимости.

    Рекомендации

    • Если у земельного участка завышена кадастровая стоимость более чем на 30%, то это повод подать её на пересмотр. Лучше это делать через комиссию, так как комиссия эта специализированная и с ней можно работать многократно, тогда как решение суда пересмотреть будет сложнее.
    • Если в кадастровом паспорте обнаружены какие-либо недостоверные сведения, то это повод обратиться в комиссию по рассмотрению споров.
    • Примите участие в судебном заседании. Следует учесть, что ответчик может не согласиться с предлагаемой оценкой земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку.
    • Проверьте в муниципалитете, не входите ли вы в льготную категорию граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы и другие), для которой введены налоговые вычеты по уплате земельного налога. При положительном результате написать в ИФНС заявление о предоставление льготы по земельному налогу. Вычеты могут быть предоставлены одному лицу и только в отношении одного дома, одной квартиры и одного гаража. Если таких объектов несколько, за остальные налог будет уплачиваться в полном объёме. Кроме того, муниципалитеты получили права на установление льгот и снижение налоговых ставок.

    Полезная информация

    • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
    • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
    • С ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
    • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
    • С правилами сноса самостроя по новому закону-2019 можно ознакомиться здесь.
    • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можнополучить здесь.
    Это интересно:  Как узнать сколько платить за квартиру

    Видео-советы

    Кадастровая стоимость земельного участка

    Всем известно, что земля является имуществом, которое должно облагаться государственными налогами. При совершении различных мероприятий и сделок с земельными участками, необходима информация о размерах участка, принадлежности надела, качестве земли, видах деятельности, которыми на ней разрешено заниматься. Многих владельцев наделов интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость земельного участка.

    Чтоозначает термин «Кадастровая стоимость земли»?

    Чтобы избежать споров вокруг земли, необходимо обладать исчерпывающей информацией, которая надёжно сохраняется в надлежащем месте.

    Кадастровая стоимость земельного участка — что это такое? Этот термин вводится для устранения возможных путаниц с ценой, на основании которой начисляются налоги и размер арендной платы. Кадастровая стоимость участка равняется среднему значению цены, которую могут дать за него на действующем земельном рынке.

    Зачем хозяева узнают кадастровую стоимость своихучастков?

    Данная информация необходима для осуществления следующих операций:

    1. Урегулирование земельных отношений.
    2. Совершение юридических сделок с собственной территорией.
    3. Уплата налога на землю.
    4. Выставление участка на аукцион.
    5. Увеличение рыночной стоимости ЗУ в результате облагораживания территории, реконструкции и пр.

    Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

    Размер кадастровой и рыночной стоимостей, в теории, должны быть равны между собой. Но в реальности так не происходит. Причина состоит в том, что при установлении кадастровой стоимости производится массовый подход к оценке, при этом не учитываются конкретные особенности каждой территории.

    Кадастровая стоимость рассчитывается по решению местных властей. Сроки проведения данных мероприятий ограничены временным периодом, равным 5 лет. Представители местной власти организуют специальный конкурс (публичные торги) между организациями, которые обладают лицензиями на право заниматься оценочной деятельностью.

    После проведения конкурса, установленного в законном порядке, между победившей организацией и государством заключается соответствующий контракт на производство массовой оценки ряда участков.

    От чего зависит кадастровая стоимость земли? Её размеры определяются на основании следующих параметров:

    1. Категория и вид земли в соответствии с требованиями законодательства.
    2. Объём подготовительных работ (сбор нормативной документации и её обработка).
    3. Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества.
    4. Анализ элементов социального благоустройства (если участки расположены в населённом пункте).
    5. Общее число участков на данной территории.
    6. Месторасположение.
    7. Оформление полученных данных в виде графиков, таблиц и планов.

    При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.

    Как узнать о размере кадастровой стоимости

    Если участок прошёл успешную регистрацию и на него оформлен кадастровый паспорт, вся необходимая информация содержится в этом документе. Однако если после выдачи паспорта прошло более пяти лет, данные указанные в нём, устарели. В этом случае владельцу участка придётся получать документ с обновлёнными данными в организации под названием Росреестр.

    Публичная карта Росреестра также содержит данные о земельных участках. Получить информацию через интернет можно одним из двух способов:

    • если известен номер участка, его вводят в поисковое окно сайта, при этом вся имеющаяся информация всплывает на экране;
    • при отсутствии точного номера можно найти свой участок на карте сайта и кликнуть по нему, сведения, имеющиеся в кадастре, появятся во всплывающем окошке.

    Основной недостаток поиска данных на публичной карте через интернет — это приблизительная достоверность из-за постоянной смены параметров по некоторым округам, которые не всегда соответствуют реальности.

    Актуальная информация находится в местных отделениях Росреестра. При подаче запроса требуется указать кадастровый номер участка. Чтобы получить нужную выписку, можно: лично обратиться в Росреестр, отправить запрос через почтовое отделение либо при помощи портала «Государственные услуги».

    Из чего складывается кадастровая стоимость

    При приобретении земельного участка новый владелец платит рыночную цену, которая отличается от кадастровой. Кадастровая стоимость принципиальна для хозяина до тех пор, пока он является владельцем данной земли. По ней должны определяться размеры налогов, которые необходимо регулярно выплачивать.

    Из чего должна складываться кадастровая стоимость? Оценка зависит от следующих основных факторов:

    1. Назначение (как разрешено его использовать).
    2. Удельная кадастровая стоимость (зависит от пункта № 1 и места расположения участка).
    3. Занимаемая площадь надела.

    Кадастровая оценка проводится массово, её расчёт производится при помощи специальных программ, которые разработаны, чтобы обеспечить гарантию непредвзятости. Специалисты, которые проводят оценку, не всегда знакомы с алгоритмом работы выбранной программы. В результате рыночная стоимость не всегда совпадает с кадастровой, а имеет показатели намного ниже её.

    Хозяевам невыгодно, если кадастровая цена выше рыночной, потому что налог на недвижимость начисляется из кадастровой величины.

    Из чего же состоит кадастровая стоимость ЗУ? Главным определяющим фактором является удельная стоимость земли в, так называемом, кадастровом квартале. Кадастровый квартал — это массив, ограниченный учётными записями Государственного реестра. Кадастровая стоимость определяется на основании удельной стоимости, при этом учитываются также следующие факторы:

    • площадь земельного участка;
    • категория, к которой принадлежат исследуемые земли;
    • насколько данный массив обеспечен инфраструктурой;
    • ближайшее расстояние до центра;
    • месторасположение;
    • категория, к которой относится данный населённый пункт.

    Каждый параметр определяется в процентах по отношению к определяемой сумме. Если качество земли повышается за счёт каждой их перечисленных характеристик, используется определённый коэффициент. При отсутствии характеристик, которые существенно влияют на стоимость участка, то этот коэффициент вычитается из его базовой стоимости.

    На законодательном уровне установлено, что максимум земельного налога должна равняться не более 0,3% от кадастровой стоимости ЗУ.

    Это касается следующих наделов:

    1. Садовое, огородническое товарищество.
    2. Личное подсобное хозяйство.
    3. Участок, состоящий из земельного надела и жилищного фонда.

    Земли прочего назначения обкладываются более высокими налогами, верхняя граница которых составляет 1,5% от кадастра.

    Как производится расчет кадастровой стоимости?

    Термин «кадастровая стоимость» прочно вошёл в нашу жизнь с принятием нового закона о начислении налогов. Но вместе с ним возникло и немало вопросов: как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается, возможно ли изменить утверждённую стоимость земли.

    Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

    Кадастровая цена – это условная стоимость любого объекта (квартиры, дома, здания, участка), установленная для целей налогообложения. С 2016 года собственники недвижимости, землевладельцы обязаны платить налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости объекта. В Москве и некоторых других регионах страны новый расчёт уже давно начисляется.

    Отличие от нормативной и рыночной

    С введением нового расчёта налога пришлось разделить эти понятия. Чтобы узнать, как считается кадастровая стоимость земельного участка, следует изучить её существенные отличия от других видов стоимости.

    1.Нормативная.
    Равна 200-хкратной ставки налога на землю (норма пересматривается местными властями).Применяется при получении кредита под залог, при выкупе земель из государственной собственности.

    2.Рыночная.
    Отражение цен на вторичном рынке. И поскольку речь идёт о динамичной структуре, результаты оценки считаются действительными лишь полгода.

    3.Кадастровая.
    Может существенно отличаться. Её определение – это сложный процесс, вызывающий в настоящее время множество споров среди специалистов, политиков и владельцев недвижимости. Результаты оценки заносятся в базу данных (ГКН) и обновляются лишь раз в пять лет.

    Оценка земельных участков

    Чтобы принять или наоборот, решиться оспаривать результаты оценки важно понять, как протекает процесс, а именно:

    • кто определяет кадастровую стоимость земельного участка;
    • из чего она складывается.

    В процедуре участвуют:

    • оценщики;
    • инженеры – госслужащие, определяющие средние показатели и коэффициенты;
    • органы власти, выносящие постановления.

    1.Кто определяет кадастровую стоимость земли? Это обязанность аттестованных оценщиков. Они учитывают площадь, вид земель, район города и другие ценообразующие факторы. К такой ответственной работе допускают лишь квалифицированных членов специальных организаций, созданных для регулирования оценочной деятельности.

    2.Заказчиком кадастровой оценки земель всегда выступает государство. В частности, методика оценки земель утверждается правительством России, а разрабатывается Минэкономразвития РФ.

    3.Средняя стоимость 1 кв. м земли в городском округе, муниципальном районе устанавливается инженерами, утверждается областной властью.

    Взаимодействие ответственных лиц завершается занесением результатов в базу.

    От чего зависит стоимость?

    В вопросе определения цены и соответственно размера налога, важно понимать, из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка.

    Для каждой категории земель существуют свои методики оценивания. Для одних за основу берутся статистические данные о рынке (сады, дачи, огороды и земли в жилых районах). Для других (сельское хозяйство, леса) – предполагаемая доходность. А третьи (промышленные, водные) – капитализация дохода или затраты на воспроизведение. В каждой из зон устанавливается стоимость одной единицы площади, чтобы в дальнейшем по ним определить кадастровую стоимость схожих участков.

    Учитывая, что кадастровая оценка проводиться в отношении большого числа однородных объектов (массовый характер), её результаты не будут отражать индивидуальные и иногда существенные характеристики конкретного объекта.

    Можно ли и нужно ли менять кадастровую стоимость

    Если кадастровая стоимость определена, утверждена и внесена в ГКН, это не значит, что уже ничего нельзя изменить. Законодательство Российской Федерации допускает возможность обжаловать результаты оценки, доказать, что была совершена ошибка:

    • через суд
    • или обратившись в органы власти.

    Какой из путей уместнее, зависит от характера ошибки, от характеристик участка. Например, если обнаружена неточность в данных, на которые опирался оценщик, следует обратиться в регпалату. Ошибка будет признана кадастровой или технической. Но если она не будет исправлена, то гражданин имеет право обратиться в суд.

    Подать жалобу можно и в специализированную комиссию при Росреестре, в течение 6 месяцев со дня внесения сведений в ГКН.

    Как рассчитать для земельного участка?

    Рассчитать кадастровую стоимость земли просто: площадь умножается на «удельный показатель». Самый сложный элемент в формуле – последний. Как он определяется?

    Мы теперь знаем, что для каждой зоны государственными служащими определяется и утверждается органами власти свой удельный показатель, на основе средних рыночных цен 1 кв. м. Расчёты производятся массово при помощи компьютерных программ.

    Так можно рассчитать кадастровую стоимость и конкретного земельного участка. Для проведения оценки потребуются межевой план, кадастровый паспорт, градостроительный план с информацией об инфраструктуре и зонах застройки.

    Оценщик выбирает методики расчёта, собирает все факты, узнаёт ценоообразующие характеристики местности и объекта. А затем устанавливает среднестатистический удельный показатель и применяет коэффициенты. Результаты заносятся в отчёт и передаются на утверждение в комиссию Росреестра.

    Как узнать стоимость?

    Не аттестованный специалист для расчёта налога может воспользоваться калькулятором на сайте Федеральной налоговой службы, а саму стоимость, если она уже была установлена, узнать:

    • либо на rosreestr.ru, в разделах «электронные услуги» или в «публичная кадастровая карта» (maps.rosreestr.ru) – потребуется кадастровый номер объекта,
    • либо лично в кадастровой палате или МФЦ.

    Если стоимость ещё не определена, собственник может обратиться в налоговый орган по месту своей регистрации с просьбой сделать расчёты. Инспекция предоставить документ с указанием суммы обязательного платежа.

    Посчитать кадастровую стоимость земельного участка может только обученный профессионал. Собственнику остается лишь узнать установленную в отношении своего участка стоимость. Если она не устраивает, собирайте доказательства для подтверждения своей правоты.

    Статья написана по материалам сайтов: www.zemvopros.ru, mirkadastra.ru, kad-reg.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий