Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал и как продать? 2019 год

В соответствии с ФЗ-256 от 29 декабря 2006 года, материнский капитал может быть направлен, в том числе, на приобретение жилого помещения, квартиры, это прямо указано в ст. 10 указанного Закона. При этом у многих появляется вопрос: какие обременения несет в себе квартира, купленная на материнский капитал, можно ли продать в 2019 году ее без каких-либо последствий?

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратиться к нормам указанного нормативного акта и правоприменительной практике. В статье разберемся, как продать квартиру купленную на материнский капитал в 2019 году в различных обстоятельствах.

Содержание

Что говорит закон

Так можно ли продать такую квартиру? Ответ, исходя из положений ФЗ-256, следующий: квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно продать и купить другую, но при соблюдении определенных условий, установленных законом. Кроме того, есть определенные обстоятельства, которые могут потребовать дополнительного участия некоторых госорганов или коммерческих организаций, выдачи разрешений, согласования и т.д. Подробнее об этом ниже.

В самом ФЗ-256 нет никаких запретов по реализации купленной на маткапитал квартиры, но нужно учесть и другие положения закона. Так, нормативный акт ставит следующие условия использования маткапитала в целях покупки жилья в ст. 10:

  • должно быть достигнуто улучшение жилищных всех членов семьи;
  • оформление такого имущества в общую собственность родителей и их детей;
  • обязательное выделение всем членам семьи долей в праве собственности на основании соответствующего соглашения.

Таким образом, перед продажей нужно в обязательном порядке составить и зарегистрировать соглашение о разделении долей в праве собственности на всех членов семьи.

Обязательность условия выделения долей

По нормам закона, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, в 2019 году можно, но требуется соблюсти определенные условия.

Необходимо учесть, что если сразу после одобрения заявления на распоряжение средствами невозможно выполнить процедуру выделения долей, составляется нотариальное заверенное обязательство заявителя перед Пенсионным фондом (распорядителем средств маткапитала от имени государства) о соблюдении данного условия в течение полугода.

Таким образом, может быть квартира куплена на маткапитал, но без выделения долей, однако продать ее до исполнения обязательства перед ПФР собственник уже не имеет права – это незаконно. Получатель средств может быть привлечен к уголовной ответственности.

Сделка по продаже квартиры с невыделенными долями также может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями: реституцией, возвращением сторонами полученного в натуре (или возмещением ущерба) на основании ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Родители могут быть привлечены к уголовной ответственности за мошеннические действия с федеральными средствами.

Условия продажи

В ФЗ-256 ничего не говорится о соблюдении дополнительных условий и получении каких-либо заключений от госорганов при необходимости продажи квартиры, купленной на маткапитал. Однако очевидно, в качестве собственников такой квартиры после распределения долей появятся несовершеннолетние дети, а их права при реализации жилья должны быть соблюдены на основании ст.ст. 28,37, 292 ГК РФ, положений ФЗ-48 об опеке, в частности ст. 21. Иными словами, потребуется получить одобрение органов опеки и попечительства.

Этот орган, исходя их практики, допускает, чтобы права несовершеннолетних при реализации жилья соблюдались следующим образом:

  • выделение равнозначных долей во вновь приобретенном жилье, некоторое отступление по площади допускается, при сохранении общей стоимости объекта (стоимости доли в жилом помещении);
  • выделение в уже имеющемся жилом помещении, принадлежащем родственникам, равнозначных долей, если продажа осуществляется без намерения купить новое жилое помещение и дети жильем обеспечены;
  • открытие на имя детей счетов и переведение туда полученных от реализации объекта сумм, эквивалентных стоимости доли;
  • комбинация вышеперечисленных способов, но строго по согласованию с органом опеки и попечительства.

Для получения разрешения может потребоваться (помимо заявления и удостоверяющих личность документов) не только предварительный договор о купле-продаже, но и отчет о стоимости жилья, кадастровые паспорта и т.д. Окончательный список документов по каждой сделке устанавливает госорган.

Алгоритм действий по продаже

  • заключить соглашение о распределении долей с определением их размера, если этого еще не сделано;
  • регистрация долей в праве собственности;
  • подготовительный этап сделки: определение покупателя, схемы оплаты и других особенностей;
  • получение разрешения органов опеки (срок действия 3 месяца);
  • оформление договора нотариально (все сделки по реализации имущества в долевой собственности заверяются нотариально по ст. 42 ФЗ “О госрегистрации недвижимости”);
  • регистрация договора и перехода права собственности.

Органы опеки обычно дают разрешение только на продажу с одновременной покупкой другого жилья (если планируется приобретение другого жилья), таким образом, нужно обратиться внимание, что потребуется сразу же совершить две сделки.

⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!⇒

Особенности продажи квартиры, купленной в ипотеку в 2019 году

Квартиры в ипотеку — явление довольно распространенное, ведь не у всех есть значительные суммы, которые они могут потратить на жилье.

Взятие жилого пространства в ипотеку — это означает наложение обременений на квартиру, ведь она выступает залогом возврата денежных средств банку. Передача квартиры, включая продажу — запрещена, но есть варианты обхода этого запрета.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Возможные причины

Продать квартиру в ипотеке можно по любому основанию — нужны деньги, нашлось жилье получше или квартиру просто хочется продать.

Специалисты говорят, что продавать квартиру, находящуюся в ипотеке, имеет смысл тогда, когда нужно купить другую квартиру, а по ипотеке осталось уплатить небольшую сумму.

Также причиной могут быть подорожание квартиры, купленной на этапе котлована, когда цена продажи не только перекрывает оставшуюся ипотеку, но и дает человеку прибыль.

Какие есть способы

Всего есть несколько методов продажи, благодаря которым банк разрешит эту манипуляцию и выдаст разрешение.

Несмотря на то, что фактически жилье оформлено на человека, она находится под контролем банка, и проводить с ней манипуляции можно будет только по его санкции.

Следует принять во внимание следующие возможные варианты продажи:

Полная выплата долга Перед проведением продажи квартиры
Роль банка в качестве наблюдателя За законностью и правильностью проведения сделки
Смена заемщика на покупателя Далее ипотеку погашает именно он, с ним перезаключается договор

Все способы исключают самостоятельно проведение сделки без ведома банка, кроме ситуации, в которой долг полностью гасится продавцом.

Подробное рассмотрение каждого из способов позволит подготовиться к необходимой процедуре и осуществить ее в короткие сроки.

Досрочное погашение

Досрочное погашение кредита предполагает, что человек закрывает взятую ипотеку до окончания периода кредитования.

Если собственных средств погашать кредит нет, придется занимать у сторонних людей, или провести такую сделку можно с покупателем.

Он должен будет дать деньги, которые пойдут на погашение кредита и снятие запрета с продажи.

Сам покупатель очень рискует, давая деньги, поскольку погашение производится от имени должника, и обычно нет никаких доказательств происхождения средств.

Вполне можно провести сделку с помощью банковской ячейки, в которую вкладываются деньги до выполнения конкретных договоренностей.

Перед досрочным погашением следует убедиться и в том, что в кредитном договоре не прописаны штрафные санкции за это.

Они не налагают запрет на погашение раньше срока, но и расходы будут значительнее, поскольку штраф обычно накладывается в размере процента от суммы.

Досрочное погашение может производиться так, как это удобно человеку, и относительно происхождения средств никаких требований не выдвигается.

Самостоятельная сделка

Именно на его основании производится продажа, а если квартира будет продана без ведома банка, то сделку впоследствии могут признать недействительной.

Если человек хочет продать квартиру, не привлекая для этого банк, это будет практически невозможно, ведь в этом процессе возникает много рисков и разногласий с законом.

С помощью Сбербанка

Провести сделку купли-продажи ипотечной квартиры можно не только с помощью Сбербанка, но любого другого банка.

Привлекая его, стороны сделки защищают свои законные права, хоть и страдает от этого по большей части покупатель, которого может обмануть продавец.

Это интересно:  Налоговая амнистия 2019 для юридических лиц и ИП: когда спишут

Финансовое учреждение выполняет роль контролера, который будет следить за передачей денег, выполнением обязательств и оформлением договоров.

Схема продажи квартиры с участием банка Возрождение достаточно простая, нужно только уведомить кредитора о намерении продажи и проводить все договоры под наблюдением его специалистов.

Возможно еще оформить договор поручительства относительно действующего клиента, таким образом кредит можно будет погасить от имени потенциального покупателя, не предоставляя деньги продавцу.

После погашения кредита поручитель может требовать от продавца возврата долга, поскольку право требования от банка переходит именно ему.

Долговые обязательства

Передача долговых обязательств по собственности — это один из самых популярных способов продажи квартиры с ипотекой.

Банки часто входят в положение своего клиента, который хочет продать кредитное жилье, особенно если у него были проблемы с проплатой ипотеки ранее.

При первой ситуации покупатель квартиры запрашивает кредит у того же банка, что является несложным мероприятием, но похоже на стандартное получение кредита, так как банк оценивает платежеспособность человека.

При таком подходе погашать проценты придется скорее всего, продавцу, ведь они к стоимости жилья не имеют никакого отношения, и назначаются индивидуально получателю кредита за его предоставление.

В некоторых случаях можно даже получить разницу между размером кредита и текущей стоимостью жилья, если второй параметр выше первого.

Вариант с получением денег от другого банка чаще всего не работает, ведь права потенциального кредитодателя плохо защищены в этом случае, а первый банк недополучит процентов.

Поэтому сделки чаще всего происходят в рамках одного банка и даже относительно квартиры в строящемся доме.

Документы, которые понадобятся

Кроме удостоверения личности, идентификационного кода и прочих документов, которые требуются для сделки, в некоторых случаях потребуется набор документов, необходимых для ипотеки и изменения должника.

В большинстве случаев для перезаключения кредитного договора потребуются:

  • анкета-заявление на кредит;
  • паспорт гражданина РФ;
  • копия трудовой книжки, заверенная нотариусом;
  • трудовой договор с места работы;
  • справка о доходе, выполненная по форме 2-НДФЛ, либо выписка с зарплатного счета;
  • свидетельство о государственном пенсионном страховании.

Если жилье уже выбрано, а при покупке квартиры в ипотеке это так, то следует также подать в банк правоустанавливающие документы на недвижимость, схему помещения, паспорт продавца, отчет о стоимости, выписку из реестра прав об отсутствии запретов и обременений.

Иногда требуют заверенное нотариусом согласие супруга продавца на составление договора купли-продажи.

Нюансы заключения данного соглашения

При заключении договора купли-продажи относительно квартиры, находящейся в ипотеке, есть некоторые нюансы, связанные с получением квартиры ранее.

Если человек купил квартиру по программе военной ипотеки или с помощью материнского капитала, то до окончания выплат нужно соблюдать порядок продажи, предписанный законом.

При невыполнении нормативных актов сделка будет признана недействительной, а продавец вполне может быть признан мошенником, ведь он должен был знать о налагаемых ограничениях.

Видео: особенности сделки

Если она находится в военной недвижимости

Военные имеют возможность приобрести жилье по специальной ипотеке, которая предъявляет повышенные требования к банкам, касательно их аккредитации и документов.

Лучше всего будет досрочно погасить кредит за счет другого займа, продать квартиру и погасить новый займ за этот счет, оставшись в плюсе.

Также можно переуступить долг, и особенно удачно будет, если покупатель тоже будет участником программы НИС, для таких сделок банки обычно не создают препятствий и без проблем дают разрешение.

Для военного наиболее предпочтителен вариант с досрочным погашением займа, при котором его счет в программе НИС становится прежним и он может взять ипотеку еще раз .

Переуступка долга более распространена, хотя и грозит большей бумажной тяжбой между банком и заемщиком, но она не требует вложения средств и предполагает переход кредита на другого человека, а в ВТБ 24 даже создан отдельный сайт для поиска покупателей, входящих в программу НИС.

Материнский капитал

Схема действий при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, тоже не сильно отличается от стандартной ситуации.

Для начала необходимо получить письменное разрешение банка на эту сделку, в нем будет написано, должен ли человек выполнять какие-либо дополнительные условия, к примеру выплатить комиссию.

Вариантов передачи квартиры два, это либо погашение долга перед банком досрочно, либо продажа квартиры с обременением и погашением кредита уже после сделки.

При разводе супругов ситуация с продажей ипотечной квартиры немного иная, ведь они по сути являются созаемщиками, и должны отвечать по всей сумме кредита.

Они могут попросить у банка утверждения дополнительных соглашений, в которых поделят займ пополам и будут его выплачивать, но кредитор не всегда дает добро на это.

Продать же квартиру можно, если банк даст добро, а бывшие супруги подпишут разрешения на продажу, банку будет гораздо выгоднее получить одного заемщика вместо двух и договор купли-продажи квартиры будет заключен.

Квартира, которая покупалась по договору ипотечного кредитования, вполне может быть продана даже с невыплаченной суммой, но только в некоторых случаях.

В любом случае на это потребуется разрешение банка, доказательства платежеспособности покупателя и рабочая схема продажи.

Если стоимость квартиры повысилась с момента покупки, продавец может остаться в плюсе при погашении займа и получении разницы между текущей ценой и размером оставшейся ипотеки.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Самое популярное направление расходования материнского капитала — это покупка жилья, и в первую очередь — квартиры. Со временем у родителей может возникнуть потребность в продаже такого жилья (из-за переезда, приобретения недвижимости большей площади и т.п.). Это возможно при соблюдении определенных формальностей, а именно:

  • при получении разрешения органов опеки и попечительства (ООиП);
  • улучшении или сохранении прежних жилищных условий.

Законно провести сделку по продаже такой квартиры можно:

  • купив на полученные средства новое жилье и выделить в нем доли детям;
  • выделив доли в уже имеющемся жилье;
  • без выделения долей, положив полученные с продажи деньги на банковские счета детей (в размере выделенных долей).

Условия продажи жилья с маткапиталом

В федеральном законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 о материнском капитале нет никаких ограничений на продажу квартиры или дома, приобретенных с использованием средств сертификата МСК. Это значит, что семья может распоряжаться купленной недвижимостью в соответствии с нормами действующего законодательства (на общих основаниях).

Однако не стоит забывать, что обязательным условием расходования маткапитала на покупку квартиры (дома) является выделение долей всем членам семьи. То есть для дальнейшей продажи такого жилья необходимо выполнение следующих требований:

  • Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, продать жилплощадь можно будет только после получения разрешения от органов опеки.
    • При продаже квартиры, приобретенной за средства МСК, необходимо обеспечить улучшение или, как минимум, сохранение прежних жилищных условий в новом жилье. Поэтому несовершеннолетним детям должны быть выделены доли в другом жилье, равнозначные долям в продаваемой квартире.
  • Если все члены семьи — совершеннолетние, для продажи квартиры достаточно согласия каждого собственника.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Материнский капитал предоставляется на детей, которые появились в семье после 1 января 2007 года. Это значит, что если квартира была куплена за деньги МСК, среди ее собственников скорее всего будут и несовершеннолетние. Поэтому, чтобы реализовать такое жилье, нужно одобрение органов опеки. Родители должны доказать, что права и интересы детей не будут ущемлены при продаже недвижимости.

Имущественные права несовершеннолетних могут быть соблюдены следующим образом:

  1. Покупка на полученные с продажи средства нового жилья и выделение в нем равнозначных долей. В некоторых случаях допускается приобретение недвижимости меньшей площади (например, если квадратный метр в новой квартире стоит дороже чем в старой, то собственность детям может быть выделена площадью, стоимость которой эквивалентна стоимости отчужденных долей).
  2. Выделение детям равнозначных долей в уже имеющемся жилье, без приобретения нового.
  3. Перевод полученных с продажи квартиры средств на банковские счета, открытые на имена детей. Сумма должна быть эквивалентна стоимости детских долей в отчуждаемом жилье.
  4. Комбинация перечисленных выше способов, если на это получено одобрение органов опеки. Например, если ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть полученных с продажи средств можно снять с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделены доли.

Чтобы получить согласие на проведение сделки в органы опеки по месту жительства (ч. 3 ст. 34 ГК РФ) необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорта заявителей и всех детей (или свидетельства о рождении);
  • заявление от законных представителей детей на их участие в сделках;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием всех собственников;
  • предварительный договор о продаже квартиры с указанием стоимости сделки;
  • другие документы по указанию ООиП (кадастровый паспорт, отчет об определении рыночной стоимости и т.п.).
Это интересно:  Новый закон по установке счетчиков на воду

Когда можно продать жилье, купленное на маткапитал?

Хотя в законе о материнском капитале нет запретов и ограничений на продажу жилья, купленного за маткапитал, требование о предварительном одобрении от органов опеки содержится в ряде федеральных законов (ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке).

На федеральном уровне срок действия соглашения не регулируется, однако необходимо учитывать, что:

  • В большинстве случаев разрешение от ООиП действует на протяжении трех месяцев.
  • Согласно письму министерства образования РФ № 09-М от 20.02.1995 «О защите жилищных прав несовершеннолетних», не позднее чем через месяц в органы опеки необходимо предоставить копию договора о продаже квартиры. Если не сделать это вовремя, разрешение от опеки придется получать снова.

Какой будет налог с продажи квартиры?

При продаже квартиры, купленной по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве, которая находилась в собственности меньше 5-ти лет или менее 3-х лет (если право собственности было зарегистрировано до 1 января 2016 года) нужно уплатить подоходный налог (ч. 3-4 ст. 217.1 НК РФ).

Согласно письму Минфина, субсидии, полученные налогоплательщиком на покупку недвижимости, или материнский капитал являются доходами, которые освобождаются от обложения налогом (п. 34 и 36 ст. 217 НК РФ). А направление маткапитала на приобретение жилья считается расходом. То есть, при продаже квартиры, налогоплательщик вместо использования права на получение имущественного налогового вычета может уменьшить сумму облагаемых налогов на сумму подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Так как нигде не установлено ограничений по срокам, по истечении которых недвижимость, приобретенная за МСК, может быть продана, сделать это можно в любое время. Однако, чтобы сделка с участием имущества несовершеннолетних была законной, продажа квартиры должна быть проведена по одной из следующих схем:

  • Продажа квартиры и приобретение нового жилья, которое не уступает прежнему площадью и степенью благоустройства, и выделение в нем долей детям.
    • Если родители не собираются покупать новое жилье, выделать собственность детям можно в уже имеющейся недвижимости, если ее собственниками являются родственники.
  • Перевод полученных с продажи средств, сумма которых не ниже стоимости детских долей, на банковские счета детей.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны детей решили продать квартиру и выделить детям собственность в новом жилье (квартира или дом), сделать это можно одним из следующих способов:

  1. Проведение продажи и покупки одновременно. Для этого нужно подготовить два предварительных договора купли-продажи, в последнем детей нужно сразу указать как собственников. По усмотрению сторон исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях предварительного договора может быть обеспечено внесением задатка (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако лучше этого не делать, так как органы опеки могут отказать в проведении продажи, и сделка будет сорвана.
  2. Покупка недвижимости с использованием кредитных средств. В этом случае новое жилье можно сначала оформить на родителей, если будет составлено нотариальное обязательство выделить доли детям после погашения задолженности. После чего все документы и заявление на разрешение продажи нужно направить в органы опеки.

В некоторых случаях размер выделяемых детям долей может быть меньше, чем в отчуждаемом жилье:

  • Если стоимость квадратного метра в новой квартире выше, чем в старой. Подтвердить это можно справкой от оценщика о стоимости одного квадратного метра в отчуждаемом и покупаемом жилье. В этом случае ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную отчуждаемой по стоимости.
  • Доли будут определяться в соответствии с количеством квадратных метров. Это допускается, когда приобретается жилье большей площади. Например, если в отчуждаемой квартире площадью 40 м2 в собственности каждого члена семьи из четырех человек (родители и двое детей) было по 10 м2, доля каждого из них составляла 1/4. В жилье площадью 60 м2 эти же 10 м2 составят только 1/6 часть, то есть доля уменьшится.

Продажа жилья с маткапиталом без выделения долей

Как уже было отмечено выше, главное условие продажи жилья, купленного за маткапитал, это выделение долей всем членам семьи. Если это невозможно сделать сразу после одобрения заявления на распоряжения средствами МСК, составляется нотариальное обязательство, на исполнение которого отводится 6 месяцев с момента исполнения определенного условия (снятие обременения ипотекой и т.д.).

Поэтому при продаже нужно выполнить ряд процедур:

  1. Получить согласие ООиП на продажу.
  2. Продать квартиру до завершения срока действия разрешения (как правило — 3 месяца)
  3. Выполнить одно из условий:
    • выделить доли в другом жилье (новом или уже имеющемся, если оно находится в собственности родственников)
    • разместить деньги на банковский счет или вклад, оформленный на имя детей.

Если полученные с продажи квартиры средства были переведены на банковские счета детей, распорядиться ими (с разрешения органов опеки) можно будет следующим образом:

  • родители могут потратить деньги в интересах детей (с разрешения органов опеки и самого ребенка, которому исполнилось 14 лет);
  • деньгами могут распорядиться сами дети, если им уже исполнилось 18 лет.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку?

Обязательное условия продажи квартиры с материнским капиталом, это выделение долей детям в другом жилье. Однако, в квартире, которая обременена ипотекой, доли детям не могут быть выделены. Это значит, что если у родителей возникла необходимость продать квартиру, оплаченную маткапиталом, до полного погашения ипотеки, необходимо:

  • чтобы на этот момент доли детям уже были выделены в другом жилье, причем именно в том, которое было указано в обязательстве для Пенсионного фонда;
  • получить согласие банка;
  • получить разрешение ООиП.

Если все формальности соблюдены, продажу можно провести по одной из следующих схем:

  • Часть средств покупателя будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
  • При одобрении банка возможно заключение нового договора, по которому обязательства продавца по ипотечному договору переходят покупателю.

Продавец выплачивает оставшийся долг по ипотеке, банк снимает обременение и жилье переходит в собственность покупателя.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2019 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).
Это интересно:  Оформление шенгенской визы в Австрию

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Статья написана по материалам сайтов: realtyaudit.ru, pro-materinskiy-kapital.ru, kfin.pro.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий