Что такое ппа аренда

ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.

Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.

Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.

Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.

Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.

Главные особенности

ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

  • Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
  • Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
  • Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
  • Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
  • Получение собственником арендных платежей облагается налогом.

Отличия перенайма от субаренды

ППА:

A — Полная передача

B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

C — Оплата непосредственному собственнику

Субаренда:

A — Частичная передача

B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

Оформление

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

1 — Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 — Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 — Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

Законодательные нормы и правила ППА подробно разъяснены в 615-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации.

Узнайте также о правильной классификации офисных площадей, чтобы разбираться лучше.

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Переуступка прав аренды это

ППА – переуступка прав аренды

Для минимизации издержек, в сфере недвижимости есть множество действующих схем, как вы уже поняли, одной из схем является договор ппа (переуступка права аренды). Данный вид сделки является очень популярным уже для готовых зданий, сооружений и земельных участков, но бывает, что и готовый бизнес передают с помощь договора ппа. В нынешнем развивающимся мире, все стремятся открыть свой бизнес и, не просчитав все риски, открывают свое дело. К примеру: открыли магазин в торговом центре, а потом бизнес не пошел, а Вы не можете съехать, ведь Вас связывает договор аренды и здесь на помощь приходит договор ппа. Данный договор также применяют под выкуп помещений , уже с налаженным бизнесов.

Чтобы избежать неприятных моментов, перед заключением договора надо все прочитать и быть подкованным в данной теме. Ведь соглашаясь на заключение договора, новый арендатор должен знать, что будет оплачивать все пункты, по которым арендовалось данное помещение без посредничества. С таким договором появилась возможность, арендовать уже прикормленное место, где есть свой целевой поток клиентов, зачастую кроме сдачи в аренду бывший арендатор продает свой бизнес.

Как производится переуступка прав аренды у Департамента имущества Москвы

  • заявление;
  • квитанции об уплате денег за аренду;
  • учредительные документы;
  • протоколы, принятые руководящими органами, подтверждающие намерение заключить договор;
  • договор аренды, заключенный первым арендатором с собственником помещения;
  • договор переуступки права аренды;
  • технический паспорт объекта недвижимости;
  • акт приема-передачи объекта от одного арендатора другому.
  1. Подписывается договор, в котором оговариваются порядок передачи объекта, права и обязанности нового арендатора по уплате налогов, содержанию имущества.
  2. Подписывается акт о передаче объекта.
  3. Новому арендатору передаются документы на объект: свидетельство о регистрации, технический паспорт помещения.

ППА — продажа права аренды в Москве

Наша компания оказывает услуги по продаже прав долгосрочной аренды, имея в базе множество объектов недвижимости различного назначения. У нас имеется своя юридическая служба, поэтому все документы, касающиеся сделки, оформляются непосредственно нашими специалистами с высокой квалификацией и большим практическим опытом. С нами вы сэкономите не только драгоценное время, но и деньги, ведь вам не придется нанимать частного юриста, следящего за «чистотой» заключаемой сделки, и переплачивать за аренду недвижимости у физического лица. Продажа прав аренды от ДИГМ, осуществляемая нашей компанией, — это действительно выгодно и удобно. Объекты муниципального и городского имущества – это не только административные здания и офисы, в частности, продажа ППА в Москве позволяет без проблем арендовать такие помещения как:

  • использовать арендованное помещение по назначению и содержать его в нормальном санитарном и техническом состоянии;
  • своевременно производить расчеты по всем платежам;
  • вносить изменения в планировку или оформлять сделки по субаренде только с согласия арендодателя.
Это интересно:  3 я группа инвалидности размер пенсии 2019

Переуступка прав аренды: о чем следует помнить

Если договор аренды требовал регистрации (аренда недвижимости сроком более года), то и соглашение о перенайме также подлежит регистрации. Однако согласно ст.433 ГК РФ и п.14 Постановления ВАС РФ от 17.11.11г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» даже при отсутствии регистрации перенаем все равно считается состоявшимся и применяется к отношениям сторон (до регистрации перенаем не имеет правого значения только для третьих лиц).

Процедура перенайма аренды участков такая же, как и капитальных объектов (даже возможно проще, т.к. нет необходимости проверять наличие несогласованных перепланировок, противопожарных, санитарных и иных предписаний и запретов; законность возведения – нет риска сноса объекта и т.д.).

Право аренды: уступаем, продаем и утрачиваем

При субаренде основной Арендатор предоставляет за плату арендуемый им самим ЗУ во временное пользование некоторому третьему лицу (Субарендатору). Такая сделка может заключаться только с разрешения владельца ЗУ. Разрешение на субаренду обычно выдается при условии, перечисления доли субарендной платы в пользу собственника земли.

Также, при первичных переговорах обсуждается и стоимость переуступки, которую надо оплатить предыдущему пользователю. Стоимость договорная, но в качестве базы обычно применяют размер арендной платы. Например, плата за уступку может составлять сумму ежемесячной/трехмесячной/годовой арендной платы.

Переуступка права аренды нежилого помещения

ППА помещения, как и переуступка права аренды земельного участка для действующего бизнеса является привлекательным вложением средств. Главным фактором является обоюдная выгода всех лиц, участвующих в сделке, которые являются более безопасными, чем купля-продажа недвижимости. Места с невысокой арендной ставкой достаточно популярны для длительных арендных отношений.

Как правило, условие на получение согласия хозяина прописывается в договоре найма. Если таковой пункт отсутствует, то письменное разрешение не запрашивается. Но, для государственной регистрации сделки понадобится разрешение владельца, если соглашение оформляется на один год и более, или договор содержит соответствующий пункт. В этом случае разрешение служит правовым основанием для регистрации нового контракта.

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.
Это интересно:  Штраф за ксенон – лишают ли прав за ксеноновые фары?

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Что такое ППА в недвижимости?

Иногда возникают обстоятельства, при которых у арендатора больше нет необходимости пользоваться арендованной недвижимостью, но при этом до истечения договора ещё остаётся немало времени. Помимо такого нежелательного варианта, как разрыв договора, в этом случае есть два других, которые позволят не беспокоить владельца лишний раз, а иногда ещё и извлечь прибыль: субаренда и переуступка прав аренды.

Понятие переуступки права аренды

ППА в недвижимости называют передачу как прав, так и обязательств, взятых на себя по договору аренды, другому лицу.

У переуступки есть свой срок, и её длительность ограничена продолжительностью самой аренды, в рамках которой она предоставляется. От субаренды ППА отличается тем, что при ней уступающая права сторона полностью их теряет, в то время как при субаренде лишь на время отказывается, и после истечения установленного срока они возвращаются.

ППА практикуется в отношении:

  • земельных участков;
  • нежилых помещений;
  • иной недвижимости.

Разберём механизм работы переуступки и возникающие в её ходе нюансы правоотношений:

  • Ключевая особенность ППА состоит в том, что участие в этой сделке собственника необязательно, ведь заключается соглашение между передающим свои права арендатором и новым нанимателям.
  • Это значит, что арендатору не требуется получать согласие собственника при совершении переуступки, однако, обязательно поставить его в известность и иметь подтверждение этого. В ином случае он получит возможность аннулировать переуступку.
  • Поскольку уже в ходе передачи прав аренды согласие собственника объекта будет необязательным, у него есть возможность заблокировать саму возможность переуступки ещё на этапе заключения договора – для этого нужно внести в него специальный пункт о запрете переуступки, после чего она станет невозможной.
  • В ходе совершения переуступки в изначальный договор аренды не могут вноситься никакие изменения, любое возможное изменение должно обсуждаться с владельцем объекта либо до уступки первым арендатором, либо после её совершения вторым, к которому перейдут права.
  • Это значит, что к получившему права аренды лицу переходят полностью и все оговорённые обязанности, а при наличии у предыдущего долгов они также перейдёт к новому. Допускается включить эти долги в стоимость договора.
  • Относительно стоимости, отметим, что переуступка обычно приносит выгоду отказывающемуся от своих прав арендатору, поскольку уступает он их не безвозмездно, а за определённую компенсацию, указывающуюся в соглашении.
  • При наличии оформленного в соответствии с требованиями законодательства договора переуступки и предупреждения собственника об этом, лицо, к которому перешли права аренды, становится полноправным арендатором, и собственник будет обязан соблюдать договор аренды в его отношении в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса.

Законодательная основа

Переуступка прав аренды и механизм, по которому она проводится, описываются в статье 615 ГК РФ.

Права арендатора имущества

Суть переуступки состоит в передаче прав и обязательств полностью, после чего новый арендатор приобретает все возможности, которыми владел предыдущий. Это значит, что он наделяется правами:

  • заключения договора субаренды;
  • передачи полученных при подписании договора с владельцем имущества прав аренды;
  • передачи полученной площади в безвозмездное пользование;
  • применения права аренды как залогового актива;
  • его применения как части уставного капитала компании.

Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.

С другой стороны, владелец переданного объекта сохраняет права на:

  • распоряжение объектом;
  • проверку его состояния или получение отчёта, если это земельный участок;
  • расторжение соглашения, если арендатор не выполняет обязательства;
  • получение оплаты в прежнем объёме и в срок.
Это интересно:  Как сделать возврат товара в магазин?

При противоречии договора переуступки изначальному владелец получит право расторгнуть его.

Выгоды от переуступки

Переуступка имеет ряд выгод. Опишем основные из них:

  • если планируете переуступать длительный контракт, то выплаты будут продолжаться по прежней цене, более выгодной, чем была на актуальный момент;
  • чаще всего такие договоры заключаются относительно помещений, находящихся в зданиях в центральных районах городов, приносящих наибольшую выгоду;
  • перед тем как приобретать права при помощи ППА, потенциальный арендатор имеет возможность посмотреть недвижимость «в работе», и проверить, сколько она приносит денег, как много клиентов у того бизнеса, который в ней размещается;
  • первый арендатор не будет иметь проблем из-за разрыва соглашения с владельцем недвижимости, а также сможет вернуть часть вложенных средств.

Правила оформления

Чтобы осуществить переуступку, потребуется оформить договор. Заключается он двумя арендаторами, один из которых отказывается от своих прав аренды в пользу другого на возмездной основе. Сам собственник участия в сделке не принимает, а заключаемый договор никак не изменит условия, на которых будет продолжать осуществляться аренда, то есть все положения изначально заключённого соглашения останутся в силе.

Порядок оформления переуступки:

  • подготовка документов;
  • подготовка договора, в ходе которой стороны должны достигнуть соглашения о том, какие пункты должны в нём содержаться, а также обговорить возможные специальные условия;
  • обращение в Росреестр – его необходимо предпринимать, уже имея на руках готовый и согласованный текст соглашения, а также и остальные необходимые документы;
  • получение документов о передаче.

Заключение договора

Переуступка оформляется при помощи договора передачи прав аренды. В него необходимо внести сведения о следующем:

  • арендодателе и нанимателе, месте и времени составления текста;
  • имуществе, права аренды которого передаются;
  • процедуре, согласно которой проходит передача;
  • какими будут выплаты, компенсирующие их переход;
  • какими способами эти выплаты будут выполняться;
  • как будет вноситься сама арендная плата;
  • ответственность при нарушении соглашения;
  • если это земельный участок – сведения о его предназначении, и в дальнейшем он может использоваться только в соответствии с ним;
  • сведения о других возможных договорённостях сторон – это могут быть, к примеру, обязательства провести ремонт, провести перепланировку либо, наоборот, не делать её, данные об обременении;
  • иные дополнительные пункты, включить которые посчитали необходимым участники, если они не противоречат изначальному договору аренды;
  • наконец, указывается дата, обе стороны ставят свои подписи.

Установленной законодательством формы договора нет, но образец прилагается к статье, на него можно ориентироваться при составлении собственного.

Если для заключения сделки обязательно получение разрешения от хозяина имущества, либо просто для проверки текста на соответствие законодательству, сначала может быть подготовлен предварительный договор. Этот документ не будет иметь юридической силы, и используется для согласования деталей между сторонами перед тем, как выпустить окончательную редакцию.

Обретает силу договор только после регистрации в Росреестре. Исключение, при котором можно обойтись без регистрации,– соглашение заключается с физическим лицом на срок менее года. В остальных случаях она обязательна.

Отметим, что если сделка проводится между двумя юридическими лицами, то провести дарение прав аренды невозможно, это значит, что необходимо указать в договоре компенсационные выплаты и платить с них налоги. Поскольку происходит передача имущественных прав, необходимо будет выплатить НДС, базой при этом выступит сумма, передаваемая за уступку.

Налоговым агентом выступает сам новый арендатор, если он юридическое лицо. Если же он лицо физическое, то этим должен будет заниматься предыдущий арендатор.

Государственная пошлина

При определении её размера применяются те же условия, что и при отчуждении имущества, то есть сумма будет сильно меняться, смотря по тому, кто именно заключает соглашение:

  • если обе стороны сделки – физические лица, то пошлина составляет 2 000 рублей и её платят поровну;
  • если договор заключают юридические лица, они выплачивают 22 000, и выплата также делится поровну;
  • при заключении сделки между физическим и юридическим лицом они платят соответственно 2 000 и 22 000 рублей;
  • если физическое лицо оформляет соглашение с государством, то выплата составляет 2 000.

Перечень документов

После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:

  • заявление;
  • паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
  • для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
  • для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
  • для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
  • договоры аренды – изначальный и новый;
  • квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.

Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит. Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы. Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.

Статья написана по материалам сайтов: zakonandpravo.ru, yuristznaet.ru, pravo.estate.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий