Возмещение коммунальных услуг по договору аренды

В. Мешалкин,
АКДИ Экономика и жизнь»

Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постаремся обосновать ее.

Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).

1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.

В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

В этом смысле показателен пример из арбитражной практики — рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) «Тверь» к акционерному обществу «Торговая компания «Афина» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

Суть дела такова. Торговая компания «Афина» (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды ТК «Афина» обязана была заключить с МУП «Тверь» договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен. Несмотря на это ТК «Афина» пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП «Тверь» было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

МУП «Тверь» обратилось в арбитражный суд с иском к ТК «Афина» о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК «Афина» была вынуждена выплатить МУП «Тверь» соответствующие суммы.

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).

В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.

В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае — установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора. Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.

В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат. Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.

Арендатор, возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли (п. 8 Методических рекомендаций по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, письмо УМНС по г. Москве от 23.08.02 N 26-12/39149 и др.). При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться счета поставщиков коммунальных услуг, счет, выставленный арендодателем, и документы арендатора об оплате (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Операция по получению арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не является объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг. Поэтому у арендодателя, с одной стороны, не возникает обязанности предъявлять арендатору НДС к оплате и соответственно выписывать ему счет-фактуру. Но, с другой стороны, для того чтобы арендатор имел возможность принять к вычету НДС, содержащийся в цене коммунальных услуг, ему необходим счет-фактура (ст. 169 НК РФ).

Учитывая это, в сложившейся ситуации, на наш взгляд, необходимо поступать следующим образом. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

Это интересно:  Порядок оформления прекращения трудового договора

Бухгалтерский учет у организации-арендодателя:

Дебет 26 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 76/ «Расчеты с организацией Б» Кредит 60

Дебет 60 Кредит 51

Дебет 68 Кредит 19

Дебет 51 Кредит 76/ «Расчеты с организацией Б»

Бухгалтерский учет у организации-арендатора:

Дебет 26 Кредит 76/ «Расчеты с организацией А»

Дебет 19 Кредит 76 «Расчеты с организацией А»

Дебет 76 «Расчеты с организацией А» Кредит 51

Дебет 68 Кредит 19

Компенсация коммунальных расходов арендатором

Главная > Аренда недвижимости > Возмещение коммунальных услуг арендатором

26.09.2019 385 просмотров

Все правоотношения, связанные со сдачей имущества в аренду, регулируются гражданским законодательством, а именно главой 34 ГК РФ. Его статья 616 закрепляет стандартное правило, в соответствии с которым в обязанности арендатора входит несение расходов по содержанию имущества. При этом покупателем коммунальных услуг, которые он фактически потребляет, является арендодатель. По этой причине происходит возмещение коммунальных услуг арендатором, то есть он компенсирует денежные средства, потраченные на указанные платежи. Стороны в то же время должны заранее договориться, входит ли стоимость коммунальных услуг в ежемесячную сумму или нет.

Оформление предоставления услуг

По договору аренды одна сторона обязуется передать другой во временное владение и пользование за ежемесячную плату определенное имущество. Регулируются данные правоотношения гражданским законодательством. Однако оно никаким образом не затрагивает вопрос обязательного включения в ежемесячный платеж коммунальных услуг.

По этой причине в действие вступает важный гражданский принцип свободы заключения договора. Его суть состоит в том, что стороны самостоятельно вправе определить, каким именно путем наниматель будет обеспечиваться услугами коммунальных служб. На практике возможны следующие варианты:

  • он компенсирует арендодателю коммунальные расходы по отдельно выставляемой платежной квитанции;
  • он возмещает стоимость указанных платежей в составе ежемесячной платы;
  • стороны подписывают особое соглашение, называемое агентским. В соответствии с его условиями сдающий помещение в аренду считается представителем арендатора перед организациями, которые поставляют услуги. Данный способ лучше всего подходит, если в обязанность обеих сторон входит оплата НДС;
  • арендатор также может самостоятельно подписывать соглашения на оказание коммунальных услуг с их поставщиками.

Последний вариант возможен только в тех случаях, когда есть возможность установить индивидуальные приборы учета. Если же говорить о водоотведении, уборке прилегающей территории, то это не представляется реальным по вполне объективным причинам.

Вот образец формулировки компенсации коммунальных платежей, которую можно включить в письменное соглашение об аренде:
«Ежемесячная плата за помещение составляет 25 тысяч рублей (с учетом НДС). Помимо арендной платы Арендатор обязан возместить Арендодателю стоимость коммунальных услуг, то есть водоснабжения, водоотведения, уборки прилегающей территории, отопления, организации вывоза мусора и электроэнергии. Для этого Арендодатель ежемесячно выставляет счета в виде платежных квитанций.»

В бюджетных учреждениях порядок возмещения коммунальных расходов ничем не отличается. Они также оплачивают свет, воду и прочее самостоятельно, а арендаторы впоследствии компенсируют затраты. Они либо учитываются в составе ежемесячной платы, либо идут отдельно от нее. В последнем случае стоимость определяется по выставленным счетам.

Доля расходов арендатора

Стоит обратить внимание и на то, каким именно образом рассчитывается величина платежа за оказанные услуги. Так, это может происходить путем:

  • снятия показания со счетчиков, если они имеются в помещении;
  • потребляемая энергия определяется, исходя из мощности оборудования компании и времени его работы;
  • фактическая потребляемая сумма исчисляется по площади арендуемого помещения.

Избранный вариант обязательно должен быть закреплен в подписываемом соглашении об аренде.

Налоговые аспекты возмещения

Интересным является и принципиальный вопрос по поводу обложения оказанных услуг налогом на добавленную стоимость.

По стандартному правилу, это необходимо делать по отношению к реализации товаров (а также работ и услуг) за определенную плату на территории нашего государства. Однако нужно понимать, что сам арендодатель никаких услуг непосредственно арендатору не оказывает, он является лишь посредником.

Из этого следует, что когда арендодатель получает компенсацию за предоставление коммунальных услуг от арендатора в виде денежных средств, объект, облагаемый НДС, не возникает. Не должна выставляться и счет-фактура. Это все происходит, если в договоре аренды четко и однозначно отмечено, что расходы по предоставлению коммунальных услуг не входят в ежемесячную плату.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму .

Налог на прибыль

Если говорить о налоге на получаемую прибыль, тот тут ситуация немного меняется. Чтобы его исчислить, используются различного рода доходы. Получение денежных средств от арендатора можно расценить как прибыль, хоть и внереализационную. Как же на этот процесс смотрят налоговые органы? Так, еще в 2006 году ФНС сделала разъяснения, в соответствии с которыми:

  • арендодатель должен указывать перечисленные суммы за коммунальные платежи в составе доходов;
  • однако при этом он же учитывает их как расходы, поскольку фактически они покрывают его траты на расчеты с поставщиками коммунальных услуг.

Если же говорить об актуальной судебной практике, то три года назад Поволжский арбитражный суд постановил, что суммы, которые арендодатель получает за вышеупомянутые услуги, не считаются и не могут считаться его прибылью.

До этого, кстати, также было вынесено определение ВАС РФ. Тогда судьи констатировали тот факт, что денежные средства за коммуналку не представляют собой доходы, потому что впоследствии с помощью них компенсируются расходы арендодателя по содержанию и использованию сданного помещения.

Бывают случаи, когда организация снимает помещение у физического лица. В таком случае возникает закономерный вопрос: должен ли будет человек платить НДФЛ в бюджет, если компания перечисляет помимо ежемесячной арендной платы и суммы за оказанные коммунальные услуги.

Позиция налоговых органов, а также арбитражного суда по этому поводу одинакова. В соответствии с ней, как доход будут учитываться только те платежи, которые не основываются на фактических показаниях счетчиков и не зависят от реального потребления. Связано это с тем, что указанные расходы арендатор несет исключительно в своих целях, поэтому и платеж физическому лицу никак не связан с получением им выгоды. При этом все начисления должны подтверждаться соответствующими квитанциями коммунальных служб.

Резюме

Вопрос компенсации коммунальных расходов арендодателю является крайне неоднозначным, поскольку оформляться он может различными способами.

Выбрать наиболее удобный из них крайне важно, поскольку в зависимости от того, как именно это происходит, производится исчисление некоторых налогов (на прибыль, добавленную стоимость). При этом достаточно сложно сделать это действительно правильно, потому что государственные органы не имеют единого, унифицированного мнения по поводу, что считается доходом и расходом организации, а что – нет. Особенно, когда речь идет о денежных средствах, перечисляемых съемщиком в счет оплаты коммунальных услуг.

На данный момент самым удобным способом считается включение расходов на электроэнергию, водоснабжение и т.п. в ежемесячный платеж сразу. Тогда будет удобнее исчислять НДС, а также вести бухгалтерский учет.

Как арендатору уплачивать коммунальные платежи по договору аренды помещения

Арендатор может возмещать расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю, который самостоятельно оплачивает счета, выставленные ресурсоснабжающими организациями.

Кроме того, арендатор может напрямую оплачивать коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, если заключит с ними соответствующие договоры. Но у него должна быть техническая возможность для этого: доступ к энергосетям и приборам учета потребления энергии.

Закрепите выбранный порядок оплаты коммунальных услуг в договоре аренды. Если он не согласован, арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг.

Возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги

Если арендодатель самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями (РСО) или региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами, он и оплачивает такие услуги. В этом случае арендатор возмещает арендодателю соответствующие расходы.

Это интересно:  Договор Аренды С Оплатой За Месяц Вперед

Чтобы документально оформить порядок возмещения расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, согласуйте его в тексте договора или приложении к нему.

Вы можете предусмотреть различные варианты возмещения расходов. Они могут включаться в состав арендной платы:

  • в фиксированном виде;
  • в виде переменной части.

Кроме того, вы можете согласовать, что расходы на коммунальные услуги не включаются в состав арендной платы, а уплачиваются арендодателю отдельно.

Коммунальные платежи включены в состав арендной платы в фиксированном размере

В таком случае стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется, а количество потребленных арендатором услуг не рассчитывается.

По сути вы заранее фиксируете сумму коммунальных платежей, определяя ее исходя из примерного объема потребления коммунальных услуг. На эту сумму вы увеличиваете арендную плату. Коммунальные услуги оплачивает арендодатель. При этом арендатор, уплачивая арендную плату, тем самым компенсирует арендодателю и оплаченные последним коммунальные расходы.

Рекомендуем прямо указать в договоре, что расходы на оплату коммунальных услуг входят в состав арендной платы. Это позволит арендатору избежать риска оплачивать коммунальные услуги дополнительно. Дело в том, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В расходы на содержание имущества включаются в том числе затраты на оплату коммунальных услуг.

Почему арендодателю может быть невыгоден фиксированный размер коммунальных платежей

Данный вариант не всегда выгоден арендодателю, поскольку при росте стоимости коммунальных услуг ему, скорее всего, будет проблематично оперативно обеспечить соразмерное увеличение размера арендной платы. Для этого нужно, как правило, договориться с арендатором. По соглашению сторон условия о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда договором это не предусмотрено (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). А в одностороннем порядке арендодатель сможет изменить размер арендной платы, только если законом, иным правовым актом или предпринимательским договором ему предоставлена такая возможность (п. 2 ст. 310 ГК РФ). При этом сделать это он сможет не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Кроме того, размер оплаты некоторых коммунальных услуг зависит от количества потребления, которое заранее трудно предусмотреть. Поэтому может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются его выплатами.

Коммунальные платежи установлены в виде переменной части арендной платы

В этом случае арендная плата будет состоять из постоянной (фиксированной, основной) и переменной (дополнительной) частей. Постоянная часть — плата за пользование арендованным имуществом, а переменная часть — расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором. Последние рассчитываются на основании, например, показаний индивидуальных приборов учета (в частности, расходы на холодное и горячее водоснабжение). Также такие расходы могут определяться пропорционально арендуемой площади (если в арендуемом помещении отсутствуют приборы учета).

Вариант с выделением переменной части довольно удобен. Он позволяет обеим сторонам избежать необоснованных расходов, поскольку стоимость коммунальных услуг будет меняться в зависимости от размера тарифов и (или) количества потребляемых услуг.

Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Оплата переменной части арендной платы производится на основании счета, выставляемого арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Арендатор оплачивает счет в течение 5 (пяти) рабочих дней после его получения.

Коммунальные платежи не включаются в состав арендной платы, а уплачиваются арендодателю отдельно

В таких случаях, как правило, размер расходов зависит от объема фактически потребленных коммунальных услуг. Стороны могут ежемесячно составлять акты, в которых будет фиксироваться количество потребленных арендатором электричества, воды, тепла.

Рекомендуем прописать в договоре порядок расчета стоимости коммунальных услуг.

Если помещение, занимаемое арендатором, обеспечено отдельными приборами учета расхода коммунальных ресурсов (воды, электричества, тепловой энергии), сумма возмещения должна рассчитываться на основании показаний этих приборов.

Если в помещении нет приборов учета, размер возмещения можно определить в виде процента от общей суммы расходов арендодателя на коммунальные услуги пропорционально площади, занимаемой арендатором.

Рекомендуем также включить в договор условие о том, что арендодатель должен в определенный срок предоставить арендатору счета, на основании которых последний должен производить оплату.

Арендатор отдельно оплачивает арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц.

Указанная стоимость определяется в следующем порядке:

  • расходы на электроэнергию, водоснабжение, водоотведение — согласно показаниям соответствующих приборов учета расхода коммунальных ресурсов;
  • расходы на отопление — 12% от общей стоимости отопления здания согласно проценту занимаемой арендатором площади.

Вы можете заключить отдельное соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию и определить в нем количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии. Такое соглашение не является договором энергоснабжения, а составляет часть договора аренды (п. 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Несмотря на то, что в указанном акте рассмотрено соглашение, касающееся электроэнергии, полагаем, что вывод суда распространяется и на другие коммунальные услуги. Это связано с тем, что нормы об энергоснабжении, как правило, применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Заключение арендатором договоров с ресурсоснабжающими организациями

Вы можете с согласия арендодателя заключить договор непосредственно с РСО и оплачивать коммунальные услуги им. Если арендатор заключит с РСО такие договоры, арендодатель не будет участвовать в формировании и истребовании платы за коммунальные услуги. Это практически исключает риск возникновения спора между сторонами договора аренды по поводу количества или стоимости потребленных коммунальных услуг.

Чтобы установить такой порядок оплаты коммунальных платежей, согласуйте в договоре:

  • обязанность арендатора заключать договоры с РСО;
  • виды коммунальных услуг, которые арендатор будет потреблять по таким договорам;
  • обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги путем перечисления средств напрямую РСО.

Кроме того, в интересах арендодателя предусмотреть неустойку за неисполнение арендатором обязанности заключить договоры с РСО. Это позволит снизить риск финансовых потерь на случай, если арендатор не заключит договоры и не оплатит коммунальные услуги. Дело в том, что в отсутствие договора между арендатором и РСО, заключенного в соответствии с законом и договором аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения (ст. 210 ГК РФ, Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2015), утвержденный Президиумом ВС РФ 26.06.2015). Если арендатор не заключит договор с РСО, то он должен возместить арендодателю все понесенные им убытки в связи с оплатой коммунальных услуг, потребленных арендатором с момента передачи ему помещения (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Арендатор в течение месяца с момента регистрации договора аренды обязуется заключить с ресурсоснабжающей организацией договор на снабжение арендуемого помещения электрической энергией.

Оплата потребленной электрической энергии производится арендатором в соответствии с договором, заключенным с ресурсоснабжающей организацией.

В случае нарушения срока заключения такого договора по вине арендатора он уплачивает неустойку в размере 0,1% от ежемесячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Если в связи с отсутствием указанного договора арендодатель понесет расходы по оплате электрической энергии, потребленной арендатором, последний обязан эти расходы возместить.

При каких условиях арендатор может заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями

Учтите, что арендатору сложно будет заключить договор с РСО. Такой договор возможен, если это позволяет инженерно-техническое оснащение здания (помещения), например наличие у арендатора доступа к энергосетям и приборам учета потребления энергии. Дело в том, что обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является одновременное наличие у абонента (потребителя энергии) (п. 2 ст. 539 ГК РФ):

  • отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования;
  • возможности обеспечить учет потребления энергии.
Это интересно:  Кто оформляет договор купли продажи недвижимости

Данные требования применяются по общему правилу к договорам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения (п. 4 ст. 539, ст. 548 ГК РФ).

Должен ли арендатор возмещать коммунальные расходы, если в договоре не определен порядок оплаты коммунальных услуг

В таком случае арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг. Это связано с тем, что их оплата относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором

Иногда по договору предусмотрена не прямая оплата, а возмещение коммунальных услуг арендатором, оплату за которые производит другая сторона договора.

На законодательном уровне предусмотрено несколько вариантов, при которых арендодателю необходимо самостоятельно оплачивать коммуналку. При заключении договора аренды жилого помещения обязанность платить за потребленные блага цивилизации (газ, вода, свет, лифт и т.д.) ложится на арендатора, так как именно он ежедневно ими пользуется.

Варианты самостоятельной оплаты коммунальных платежей

Согласно 210 статье Гражданского кодекса РФ расходы по содержанию квартиры несет ее собственник. В случае заключения договора аренды в подавляющем большинстве случаев бремя данных расходов перекладывается на того, кто является арендатором и фактически проживает в данной квартире.

Если же сам арендодатель планирует самостоятельно оплачивать коммунальные платежи, но при этом с последующим возмещением со стороны арендатора, стороны могут оформить это следующими способами:
  • увеличить размер арендной платы, таки образом заранее включив в нее коммуналку;
  • дополнительно составить письменное соглашение (еще один договор) на возврат денежных средств, затраченных на оплату коммуналки, без включения ее в стоимость аренды;
  • посреднический договор между владельцем недвижимости и коммунальными службами на приобретение определенных услуг для другого лица (в нашем случае – арендатора).

Для лучшего восприятия информации следует изучить особенности каждого из возможных способов в отдельности.

Коммуналка – часть арендной платы

В данном случае возможно два варианта развития событий:
  1. постоянная величина ежемесячного платежа за аренду, куда уже включена предварительная очень примерная (максимальная или усредненная) стоимость коммунальных услуг. Данный способ считается наиболее простым, но все же имеет ряд существенных проблем, которые могут не устроить одну из сторон. Коммунальные платежи – величина не постоянная, зависит от сезонности, а также людей, проживающих в конкретном помещении: в холодное время года к платежам добавляется теплоэнергия, а также увеличивается расход горячей воды и электричества в темное время суток в отличие от летнего времени. Здесь крайне сложно прийти к единой сумме, чтобы она устроила обе стороны: арендатор будет сетовать на высокую плату, в то время как собственник жилья не сможет «угадать» идеальную сумму. Также к арендодателю со стороны налоговых служб могут возникнуть вопросы по поводу обоснованности расчета арендной платы;
  2. размер аренды дифференцирован, т.е. в общую сумму входит два самостоятельных расчета, включающих постоянную величину (плата за проживание) и переменную (оплата коммуналки). При использовании данного варианта в тексте соглашения (договора) обязательно прописывается каким образом будет осуществляться расчет суммы за пользование услугами сторонних организаций (по счетчикам, пропорционально занимаемой площади). Арендодатель в конце каждого месяца обязан подготовить расчет стоимости коммуналки и предоставлять его арендатору в виде акта предоставленных услуг, выполненных работ. Именно на основании такого акта выставляется счет-фактура на оплату. Если акты не составляются, то у арендатора могут возникнуть проблемы по поводу вычета «входного» НДС в 2019 году. Не лишним будет приобщать к таким документам квитанции, подтверждающие платежи.

Расчет и исчисление НДС

Как правильно производить расчет НДС в случае с договором аренды ФНС Российской Федерации разъяснила в отдельном письме, которое рекомендовано применять на практике для единообразия понимания норм закона. Согласно данному документу арендодатель обязан составить счет-фактуру не позднее, чем через 5 дней после того, как услуга была оказана. Так как большая часть арендодателей использует налоговый режим при УСН, доходы здесь составляют размер налоговой базы, т.е. самой аренды за квартиру. Таким образом, собственник жилья, предлагающий жилплощадь в аренду, при формировании налоговой отчетности и уплате платежей должен применить правило уплаты «входного» НДС, который был выставлен ему в бюджетных учреждениях самими организациями коммунального назначения.

Что касается арендатора, то, согласно акту и выставленной счет-фактуре, он может принять к вычету «входной» НДС, который охватывает всю сумму оплаты за аренду квартиры. Данное правило регламентировано Налоговым кодексом РФ (ст.171 и 172 НК РФ).

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Договор на возмещение оплаты коммунальных платежей

При составлении дополнительного договора физическому лицу, являющемуся арендатором, в обязанность должна быть вменена необходимость уведомления арендодателя о том, что в адрес его жилого объекта выставлен счет на оплату. Также немаловажно указать необходимость индексации сумм платежа при изменении тарифов.

ВНИМАНИЕ . Договор, содержащий в себе положения о порядке возмещения коммунальных платежей, лучше составлять отдельно, так как в этом случае можно более детально прописать все важные моменты. При необходимости образец его можно найти в свободном доступе в сети интернет.

В данном случае возмещения ежемесячно по окончанию отчетного периода собственник жилого помещения составляет акт на предоставление услуг, где прописывает все суммы, обязательные к оплате. Каким образом будут составляться отчетные документы и в какой срок производится оплата лучше прописать в тексте этого дополнительного договора.

Исчисление НДС

При самостоятельном погашении арендатором сумм, выставленных к оплате за услуги коммунальщиков, данные цифры не включаются в налоговую базу по НДС арендодателем. Таким образом, арендатор также не имеет возможности в последующем принимать НДС к вычету.

В разъяснительном письме ФНС РФ несколько иначе трактует данное положение: если снабжающими коммунальными службами сумма, выставленная к оплате, разделена на фактический платеж и НДС, то на размер НДС может быть выписана счет-фактура, а, значит, появляется право на возврат налогового вычета. В данном случае сумма НДС должна включаться владельцем объекта в размер исчисляемой налоговой базы. В противном случае ни о каких вычетах речи идти не может.

Исходя из сложившейся практики арбитражными судами также применяется разъяснительное толкование норм Налогового законодательства, изложенное выше. Данное трактование норм права дополнительно продублировано в постановлении ВАС РФ от 25.02.2009 №12664/08.

Посреднический договор со снабжающими организациями

Бюджетному учреждению, представляющему коммунальные услуги населению, абсолютно все равно с кем заключать договор, важно лишь поступление своевременной оплаты и в полном размере.

Таким образом, государством предоставлено право заключения договора комиссии, на основании которого арендодатель будет являться посредником при приобретении услуг самим квартиросъемщиком, т.е. собственник жилья – это посредник между двумя сторонами при оказании коммунальных услуг.

Когда арендодателю приходят счета на оплату он их как бы выставляет на квартиросъемщика, а тот уже в свою очередь должен оплатить. Что касается размера НДС, то он из суммы платежа должен быть выделен.

Заключение такого посреднического договора имеет ряд нюансов. Во-первых, любой труд должен быть вознагражден, а посредничество – это труд. Во-вторых, вознаграждение за посредничество должно быть подвергнуто налоговой обработке, т.е. с общей суммы должен быть исчислен НДС (пункт 1 статьи 156 НК РФ).

Исчисление налогов

Согласно действующему законодательству арендодатель обязан вычленить размер НДС со всех поступающих к нему денег, т.е. с арендной платы, а также комиссионного вознаграждения. Коммунальные платежи при этом должны включаться в налоговую базу, т.е. доход предпринимателя. Исключение составляет та часть суммы, которая была выставлена на потребленные им самим ресурсы.

Когда в адрес собственника поступает счет на оплату, он дублирует его в адрес арендатора, регистрируя счет-фактуру в специальном журнале, где указываются аналогичные проводки.

После оплату всех платежей квитанции, подтверждающие их осуществление, передаются арендодателю. Возврат НДС в данном случае не производится, так как плата за коммунальные платежи арендатором была произведена без их учета.

Статья написана по материалам сайтов: pravbaza.ru, urist7.ru, jurists-online.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий