Расторжение договора аренды земельного участка: в одностороннем порядке, по соглашению сторон

Договор может быть изменен или расторгнут:

  1. По соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ)
  2. В судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  3. В одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ)

А) Изменение и расторжение договора по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Внимание! На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2).

По общему правилу в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ). Однако в силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в нем даты. В случае если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Например, если речь идет об изменении договора аренды, то соглашение об изменении или расторжении данного договора заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора.

Б) Изменение и расторжение договора в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Внимание! Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение и расторжение договора возможно также при существенном изменении обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3 статьи). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи).

В отношении договора аренды: перечень оснований, по которым может быть расторгнут договор аренды, содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Внимание! Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положениями ГК РФ предусмотрены дополнительные основания для того, чтобы арендатор смог потребовать досрочного расторжения: например, когда арендатору не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ); или арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на объект аренды, в частности о сервитуте, праве залога и т.п. (ч. 2 ст. 613 ГК РФ);

Помимо оснований, установленных Гражданским кодексом РФ, имеются также иные основания для досрочного расторжения договора, предусмотренные другими законами.

Приведем пример: Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Как следует из пункта 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса: «Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Стороны вправе определить в договоре собственные основания его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ).

Следует отметить, что предусмотренные договором основания досрочного расторжения договора могут быть связаны с нарушениями его условий (например, с неисполнением арендатором обязанности по производству текущего ремонта в установленные сроки, однократным невнесением арендатором арендной платы).

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора. В частности, согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть согласованы основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Данный пункт не ограничивает возможность расторжения договора случаями существенного его нарушения другой стороной. Следовательно, стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

То же самое применимо и к случаям расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора (например, утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.).

Для справки: если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке, то сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором. Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В) Изменение и расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке.

Это интересно:  Порядок отказа подрядчика от исполнения договора подряда

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Исходя из пункта 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

1) Если договор аренды заключен на неопределенный срок:

На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 указанной статьи).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. То есть, в данной ситуации речь идет о немотивированном отказе, от стороны договора не требуется мотивировать свой отказ – закон этого не предусматривает. Более того, стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться. Отказ от договора (исполнения договора) осуществляется путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (статья 450.1 ГК РФ).

Внимание! Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель, например, не сможет потребовать выселения арендатора.

Стороны могут предусмотреть в договоре:

срок извещения об отказе от договора (законом установлено, что об отказе от договора необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ); однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут определить в договоре другой удобный им срок для уведомления об отказе);

способ и адрес для направления уведомления (уведомление может быть передано в том числе по почте, факсу, электронной почте, через курьера; если договором установлено, что уведомления направляются исключительно предусмотренным им способом, то использование иного способа (например, отправка ценным письмом с описью вложения вместо согласованной в договоре курьерской доставки) будет считаться ненадлежащим);

момент, с которого договор считается расторгнутым (стороны вправе установить в договоре момент, с которого договор будет считаться расторгнутым в случае отказа от него — это допустимо в силу диспозитивности п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; так, можно указать, что договор будет считаться прекращенным по истечении определенного времени после получения уведомления контрагентом).

2) Если договор аренды заключен на определенный срок:

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Однако в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами ГК РФ не предусмотрен. В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре. Необходимо обратить внимание на то, что при установлении права на односторонний отказ рекомендуется включить в договор условия об основаниях и порядке отказа. В противном случае если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано, то ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Как уже указывалось ранее по тексту, основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ

Дополнительно: стороны могут установить в вышеуказанном договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне (что невозможно с договором, заключенным на неопределенный срок). Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что отказ от договора (исполнения договора) может быть как полным, так и частичным. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, также как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре. Более того, право на частичный отказ может быть установлено только в случае, когда стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Если одна из сторон такую деятельность не осуществляет, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Что касается порядка одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок, то он также урегулирован ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Содержание

Составляем соглашение о расторжении договора аренды земельного участка по образцу: основания и порядок действий

Договор аренды на землю может заключаться на любых условиях и самых разных основаниях. Однако, рано или поздно тот или иной договор прекращает свое действие.

И здесь очень важно отметить, что он может прекратиться в связи с истечением отведенного времени, но и в связи с тем, что стороны самостоятельно приняли решение о его разрыве.

Постараемся определить, в каких случаях возможно досрочное расторжение договоренности об аренде земли, каков порядок действий при разрыве договора и какие существуют основания для этого. А также приведем образец такого соглашения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что говорит закон?

Поговорим о том, какими нормативно-правовыми актами нужно пользоваться для того, чтобы вовремя прервать отношения по аренде. Начнем с того, что сама процедура аренды находится в ведении гражданского законодательства. В гражданском кодексе упоминание об аренде находится в статье 606.

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Поэтому, если вас интересуют основные моменты составленного договора аренды, а также основные положения, которые могут относиться к прекращению его действия, то вы можете ознакомиться с данным нормативно-правовым актом. Однако вам сообщат о том, что договор аренды – это всего лишь общие сведения и правила его составления и прекращения (подробнее о существенных условиях договора об аренде, его объекте и предмете, читайте тут).

Нас интересует аренда земельного надела, а это значит, что многие общие вопросы должны быть конкретизированы. Это значит, что имеет место обращение к земельному кодексу. Именно земельное законодательство решает все вопросы, которые связаны с участками, а также освещает их надлежащим образом.

Поэтому, вы можете обратиться к статье земельного кодекса 39.8, в которой рассказывается об особенностях договора аренды на надел. Ещё одна статья в данном нормативно-правовом акте это статья 22. Она рассказывает об аренде земельных участков в общем, прописывает основные правила.

Эта информация очень важна для конкретной ситуации, поэтому поспешите изучить ее, прежде чем перейти к пошаговой инструкции дальнейших действий.

Интересуетесь особенностями этого документа, условиями его подписания и другими нюансами?

Разница понятий «прекращения» и «разрыва» соглашения

Многие лица, которые далеки от юридической практики, нередко путают такие важные понятия, как расторжение и прекращение договора. Чтобы у вас не возникало в голове подобной путаницы, давайте сразу расставим все точки над и в отношении этих понятий.

Итак, под прекращением аренды понимается ситуация, когда договор перестает существовать по каким-либо причинам, прописанным опять же в самом договоре. Например, самым ярким случаем является факт прекращения действия договора.

Если он был срочным, то есть установленный на конкретно взятый срок, то по его истечении данный договор просто-напросто прекращается.

Также, возможно прекращение договора аренды в соответствии с другими основаниями, прописанными в договоре, например, смена климатических условий, погодных условий, и так далее.

То есть, под прекращением понимается обоюдное согласие сторон договора, которое было предусмотрено ещё в момент заключения сделки.

А что же понимается под расторжением? Расторжение договора – это уже действие, которое направлено той или иной стороной, а может и обеими сторонами сразу в отношении прекращения действия договора. То есть расторжение – это искусственно созданные условия и ситуации, которые влекут за собой разрыв отношений.

Например, расторжение договора может последовать в результате того, что одна из сторон существенно нарушила пункт договора, что послужило недовольством другой стороны, и ее желанием прервать сотрудничество.

Основания для завершения действия контракта и порядок рассмотрения

Как вы уже успели убедиться, существует масса оснований расторжения договора аренды земельного надела.

Начнем с того, что основной причиной для расторжения договора должно стать несоблюдение пунктов договора. Также, вам стоит вспомнить о том, что когда вы заключали договор аренды, записывали пункты договора и основания, которые могут повлиять на то, можно ли расторгнуть договор досрочно.

Как правило, к ним относят:

  • несоблюдение пунктов договора;
  • нецелевое использование земельного надела;
  • неуплата, а также невозможность арендополучателя в дальнейшем осуществлять выплаты за использование земельного участка;
  • порчу земельного надела или имущества, которое располагается на нём;
  • осуществление действий по субаренде, если заранее между сторонами была оговорена невозможность подобной сделки;
  • первые осуществленные действия, которые противоречат пунктам договора.
Это интересно:  Дополнительное соглашение к трудовому договору

В случае наличия подобных оснований, договор может быть расторгнут по инициативе собственника земельного надела.

А также бывают ситуации, когда сам арендатор требует расторгнуть аренду ещё до срока истечения договора. Происходит это в ситуации, когда надел не соответствует тому, что заранее заявил арендодатель, то есть, заметно приукрасил состояние своего участка.

Также, по мнению арендатора земельного надела причиной для расторжения договора может стать недопустимое поведение собственника, например сдача одного и того же надела в аренду разным субъектам.

Как видите, и у той, и у другой стороны есть масса оснований на то, чтобы расторгнуть договор аренды досрочно. Главное при этом правильно оформить процедуру расторжения и получить согласие от второй стороны.

Не желаете переплачивать арендодателю?

Узнайте, как рассчитывается стоимость аренды земельного надела на основе рыночной и кадастровой стоимости!

Содержание документа

Соглашение пишется в свободной форме, но в нем обязательно должны быть указаны следующие данные:

  1. ФИО и другая информация о сторонах сделки (паспортые данные, адрес или реквизиты организации, если одной из сторон является юридическое лицо).
  2. Реквизиты договора.
  3. Число, с которой сделка считается расторгнутой.
  4. Подписи сторон и дата составления бумаги.
  • Скачать бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон
  • Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон

Как расторгнуть договоренность найма земли по соглашению сторон?

Рассмотрим особенности процесса при расторжении договоренности по обоюдному согласию сторон сделки.

В законе не прописаны причины, по которым может произойти расторжение договора соглашения по взаимному согласию сторон. Они могут быть любыми, но их стоит прописать в самом соглашении.

Уведомление по инициативе арендодателя

Итак, рассмотрим ситуацию, в которой более не желает сотрудничать с арендатором арендодатель. Причины, по которым данное сотрудничество может быть аннулировано мы уже изучили.

Теперь необходимо рассмотреть, как оформить подобную процедуру. Арендодатель должен обратиться с инициативой о расторжении договора к арендатору.

Если он не встретит никаких причин для отказа, то можно самостоятельно оформить расторжение договора, попросту явившись к нотариусу, а затем в Росреестр.

Если арендодатель встречает отказ, то он вынужден обратиться в судебную инстанцию. Он должен составить исковое заявление, в котором оповещает судебную инстанцию том, почему считает, что дальнейшее сотрудничество не может состояться. Например, в случае, если арендатор некорректно относится к земельным наделам и использует его не по назначению.

Кроме того, арендодатель должен предоставить доказательства неправомерного отношения к земле, или же других фактов, которые могут стать основанием для расторжения договора аренды. Также, арендатор должен приложить документ о праве собственности на земельный надел, оплатить государственную пошлину (ст. 333.19 НК РФ) и подать иск в канцелярию судебной инстанции имеющей районное значение.

Если решение будет принято в вашу пользу, мы можем вас поздравить, вы добились соблюдения своих прав. Если же решение было принято в отношении арендатора, то не беспокойтесь, у вас всегда есть возможность обратиться в вышестоящую инстанцию в виде Арбитражного суда.

Уведомление по инициативе арендатора

Поговорим о том, в каком случае может требовать расторжение аренды арендатор, а также как осуществима эта процедура. В первую очередь следует помнить о том, что всегда существует возможность попытаться пойти навстречу друг к другу, а поэтому попросить арендатора о взаимном расторжении договора. В этом случае, процедура расторжения описана в пункте выше.

Но если арендодатель не желает идти вам навстречу, более того, его устраивает тот факт, что вы снимаете у него недвижимость, и он систематически получает денежные средства, то вам следует отстаивать свои права в другой инстанции, а именно в суде.

Вы должны обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением с просьбой помочь вам в расторжении договора. При этом, вы должны приобщить документы, которые свидетельствуют о факте несправедливости в отношении вас, что стало причиной для вашего обращения в судебные инстанции.

Суд ознакомиться с вашими доводами, в случае, если они покажутся законными, предложит вам помощь в виде решения принятого в вашу пользу. Всегда помните о том, что прежде, чем обратиться в суд, необходимо должным образом сформировать пакет документов, и только в этом случае судебная инстанция будет разбираться с вашей ситуацией.

Как расторгнуть через суд?

По желанию арендодателя

Если речь идет о расторжении договора аренды через судебную инстанцию по инициативе арендодателя, то в первую очередь он обязан уплатить госпошлину (размеры указаны в ст. 333.19 НК РФ), составить исковое заявление, в котором укажет, на основании чего им было принято подобное решение. Например, нецелевое использование земли.

После этого он подает документы в судебную инстанцию, обязательно прикрепив к документам факты, доказывающие его слова. Например, снимки или видеозаписи ситуации, где видно, что земля используется не по назначению. Суд рассматривает документы в случае, если требования соответствуют действительности. Тогда вы встречаетесь со своим оппонентом в судебной инстанции.

Исковое заявление от арендатора

При расторжении договора по инициативе арендатора, он должен доказать факт несоблюдения его прав со стороны собственника земельного надела.

Например, это может быть ситуация, в которой собственник завысил цену за аренду, или же каким-либо иным образом нарушил права арендатора. Лицо должно также прикрепить факты, доказывающие подобное поведение.

Например, это может быть документы, которые свидетельствуют о том, что земельный надел, предоставленный в использование, не соответствует тому, что указано в договоре. Суд также примет решение в отношении данной ситуации, в ту или иную сторону.

Куда обращаться?

Если вы приняли решение решать свои проблемы через суд, вы должны знать, куда подавать документы. Данными делами занимаются районные судебные инстанции, поэтому именно туда вы должны направиться с пакетом документов.

Хотите передать свои права на надел третьему лицу?

Узнайте об особенностях заключения такого договора между физическими лицами!

Как правильно составить иск?

Исковое заявление составляется в соответствии с рядом определённых правил. Например, важно указать, в какую инстанцию направляется данная бумага.

Далее следует уточнить информацию, которая свидетельствует о паспортных данных ответчика и истца. Необходимо указать факт несправедливости, который был осуществлён в ситуации, которая повлекла судебное разбирательство.

Какие документы нужны?

Для судебного разбирательства подойдут доказательства, которые содержатся на бумажном носителе, видео или фото файле.

Также, вполне достаточным доказательством будут свидетельства очевидцев.

Полезно указать информацию, которая будет свидетельствовать не только о факте нарушения прав той или иной стороны, но также факт того, когда, и в какой ситуации эти права были нарушены.

Сбор доказательств

Доказательная база формируется благодаря показаниям свидетелей, фото информации, видеофайлов, а также посредством документов. Все виды информационных носителей возможны для предоставления и являются допустимыми в зале суда.

Кроме того, ваши показания также являются доказательствами по делу. Это значит, что вы напрямую можете согласиться, или заявить с чем не согласны в отношении вашего оппонента.

Сроки разбирательств и их стоимость

Для того, чтобы осуществить разбирательство, необходимо серьезно потратиться. В первую очередь вам необходимо будет оплатить государственную пошлину (ст. 333.19 НК) на подачу искового заявления. Также, необходимо оплатить услуги юриста или адвоката, который будет представлять ваши интересы в зале судебного заседания.

Последствия

Последствием расторжения договора аренды земельного надела может стать возвращение собственнику земельного участка, арендатор останется без надела. В любом случае, лицо которое было ущемлено в своих правах может понести не только возвращение своих прав, но серьёзную материальную компенсацию.

Это значит, что сторона, которая проиграла судебное заседание будет должна компенсировать выигравшей стороне все затраты и моральные издержки.

Заключение

Любые отношения необходимо заканчивать на такой же позитивной ноте, на какой они начинались. Это относится и к договору аренды. Поэтому, настоятельно рекомендуем вам попытаться решить проблему миром, так называемой процедурой медиации. Только в случае, если другая сторона не хочет идти к вам навстречу, можете прибегать к другим способам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Нарушение договора аренды земли и его расторжение

Некоторые владельцы земельных участков не используют их по назначению. Чтобы земля не стояла без дела и приносила прибыль, собственники сдают ее в аренду. Но жизнь не стоит на месте и иногда требуется срочно расторгнуть арендный договор. Вне зависимости от причин его аннулирования, процедура должна проходить в строгом соответствии с буквой закона. Мы расскажем, как правильно оформить расторжение договора аренды земли.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Арендным правоотношениям с землей посвящена ст. 606 Гражданского кодекса и нормы Земельного кодекса РФ. В ст. 46 ЗК РФ прописаны основные условия расторжения арендного договора:

  • арендатор существенно ухудшил состояние надела;
  • земля используется не по целевому назначению;
  • арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату;
  • здания или сооружения на участке существенно повреждены;
  • земля передана в субаренду, несмотря на указанный в соглашении запрет;
  • стороны нарушили другие условия договора.

Самая распространенная причина расторжения договора — различные нарушения со стороны арендатора.

Аннулировать арендный договор можно двумя путями: по инициативе одной стороны или по соглашению обоих участников сделки. Рассмотрим каждую процедуру подробнее.

По соглашению сторон

Обоюдное согласие участников сделки — лучший способ досрочного расторжения договора аренды земли. Вы сможете прервать правоотношения без особых сложностей и дополнительных финансовых потерь.

Чтобы письменно закрепить свои намерения, арендодатель и арендатор должны оформить соглашение о расторжении сделки. После подписания документа необходимо подать заявку об аннулировании арендного договора в Росреестр.

В одностороннем порядке

Зачастую инициативу проявляют землевладельцы. Однако в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земли сложнее, чем по обоюдному согласию. По сути, у вас всего два пути прекратить сделку:

  1. в мировом порядке — если в арендном соглашении учтена такая возможность;
  2. в судебном порядке — если данный порядок не предусмотрен.

Аннулировать арендное соглашение можно мирно или через суд.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка мирно?

Если вы хотите досрочно расторгнуть арендный договор по одному из указанных в нем оснований, нужно уведомить второго участника сделки. Извещение направляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок отправки — 2 месяца до даты расторжения договора аренды земли. Если оппонент не заявил возражений, обратитесь в Росреестр с заявлением о прекращении сделки.

Если хотите аннулировать договор аренды земельного участка, письменно известите вторую сторону.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка через суд?

Если прийти к компромиссу не удалось, выход один — подавать исковое заявление в суд. Основанием для расторжения договора аренды земельного участка в судебной инстанции могут быть только нарушения его условий, допущенные другой стороной.

Уведомление о расторжении договора аренды

Помните о необходимости досудебного порядка урегулирования спора. Вам придется направить еще одно письмо-претензию о расторжении арендного соглашения. Форма документа — свободная. Он имеет следующую структуру:

Указываются данные адресата и отправителя (Ф.И.О., адрес регистрации, контакты).

Это интересно:  Необходим ли технический паспорт нежилого помещения для регистрации договора аренды

Содержит информацию об арендном соглашении (номер, место и дата заключения) и причины прекращения правоотношений.

Уточняются важные детали: дата прекращения правоотношений по договору, срок ответа на претензию и т.п.

В конце обращения перечислите прилагаемые бумаги, проставьте дату и подпись. Документы можно передать оппоненту двумя способами: лично в руки под роспись или заказным письмом с описью вложения и оповещением о вручении. Доказательство передачи уведомления необходимо сохранить для суда.

Без письменного подтверждения передачи претензии другой стороне суд не станет рассматривать ваш иск.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка

Если ответ на претензию отрицательный или ваше письмо проигнорировали, подавайте судебный иск. Укажите в нем:

  • данные истца и ответчика (Ф.И.О., адрес, контактные данные);
  • информацию о наделе (площадь, кадастровый номер, адрес расположения);
  • сведения из арендного соглашения (дату, номер, срок аренды);
  • причины, на основании которых вы хотите аннулировать сделку;
  • доказательства вашей позиции;
  • дату и подпись.

Сбор доказательств по подобным дела — обязанность истца. Чтобы все прошло гладко, рекомендуем привлечь к делу специалиста по земельным спорам.

Отметим один нюанс. Если ваша цель — расторжение договора аренды, а не взыскание ущерба, проще дождаться окончания срока действия соглашения.

Сроки

Если вам удалось достичь согласия и не доводить дело до суда, регистрирующий орган оформит расторжение сделки за несколько рабочих дней. Сроки судебных разбирательств предсказать сложно, они зависят от обстоятельств дела.

Госпошлина

Подача искового заявления в суд облагается государственной пошлиной. Сумма зависит от цены иска, в которую входят стоимость арендного соглашения и ваши имущественные притязания. Чтобы вычислить точный размер сбора, обратитесь к ст. 333.19 НК РФ.

Сумма госпошлины рассчитывается от цены иска.

Последствия досрочного расторжения договора аренды земли

Если правоотношения расторгнуты по обоюдному согласию сторон, негативных последствий не возникнет. В случае судебного разбирательства, проигравшая сторона понесет существенные денежные потери. Ей придется удовлетворить притязания оппонента и покрыть его судебные издержки.

В заключении отметим, что споры в сфере арендных правоотношений — распространенное явление. Чтобы без проблем расторгнуть договор аренды земли, важно предусмотреть различные нюансы еще на этапе его заключения. В ином случае, придется обращаться в суд.

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке

Арендные отношения не всегда могут складываться удачно, порой непредвиденные обстоятельства или нарушение условий договора заставляют стороны досрочно расторгать достигнутые продолжительные правоотношения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но не нужно путать два схожих юридических понятия – прекращение и расторжение действующих арендных договоренностей, хотя смысл и последствия у них практически идентичны.

Под прекращением понимается как естественный процесс окончания срока действия заключенного договора, так и добровольное согласие сторон на прекращение аренды, то есть по обоюдному соглашению сторон.

А вот под расторжением понимается активное действие какого-то участника деловых отношений, который проявил личную инициативу по досрочному разрыву всех договоренностей.

Часто это понятие может вступать в конфликт интересов кого-то одного из участников сделки, стороны даже могут обратиться и к судебному разбирательству, если единого мнения у них так и не возникло.

Правовые основы

Законодательством предусмотрены два вида оснований, предусмотренных для расторжения всех отношений:

  • в статьях 450, 451 ч.1 и 451 представлены общие, которые предусмотрены для всех правоотношений.
  • и отдельные, которые распространяются только для арендных договоров. В ст. 620 дана регламентация для досрочного разрыва деловых арендных отношений, ст. 619 предусматривает основания для завершения действия соглашения для арендодателя, и в ст. 621 даны определения оснований, которые могут быть применены в отношении договоров бессрочного характера.

Ст. 450 ГК РФ предусматривает общий порядок добровольного расторжения всех арендных отношений в несудебном порядке, причем обе стороны имеют право сделать подобное на любой стадии действия соглашений.

Статья 450 ч. 1 предусматривает порядок разрыва правоотношений в случае ссылки на заключенный договор, в котором указа соответствующий пункт.

Арендные соглашения могут предусмотреть обстоятельства и условия для прекращения делового партнерства полюбовно, без судебных разбирательств.

Эти же принципы утверждают Информационное Письмо ВАС от 11.01. 2002 года и Постановление Президиума Верховного Арбитражного Суда от 09.09. 2008 года.

Как следует из выводов судебных инстанций, преждевременный разрыв делового партнерства может быть осуществлен только при обязательном информировании второй стороны отношений за 30 суток до момента наступления этого факта.

Срок истекает согласно установленным общим правилам. И если после получения уведомления правоотношения не разрываются в установленном порядке, то в будущем это право на досрочное прекращение не может быть использовано повторно.

Ну а если сторона передумала, и подписала дополнительные документы о продлении действия прежнего соглашения, то договор не может считаться расторгнутым.

Если арендный договор содержит принципиальные условия ля прекращения его действия, но фактически это не соответствует действительности, то стороны могут заявить о компенсационных мерах за упущенную выгоду.

Статья 451 предусматривает основания для судебного разбирательства в отношении прекращении действия соглашений.

Договор может прекратить свое действие при наступлении изменения существенных обстоятельств, при этом наниматель обращается к владельцу земли и объясняет причины отказа от обязательств, то есть пытается вне судебного порядка разрешить мирным путем сложившуюся ситуацию.

Если стороны не смогут договориться, и наниматель получает письменный отказ, то эти обстоятельства позволяют ему обратиться к судебному разбирательству по защите своих имущественных прав. Но досудебная попытка урегулирования вопроса должна быть обязательно.

Основания

Все основные причины возможного расторжения должны быть прописаны непосредственно в договорных соглашениях, обычно к ним относят:

  • прямое неисполнение условий договоренностей, прописанных в договоре;
  • нарушение условий использования земельного надела, цели его применения, обозначенных соглашением;
  • ухудшение финансового положения арендатора, и возможность оплаты отсутствует;
  • несвоевременная оплата, постоянное нарушение оговоренных сроков перечислений;
  • отказ от исполнения обязанности по уборке близлежащей территории, поддержка находящихся на земле зданий в надлежащем состоянии (косметический или капитальный ремонт строений).

Эти или другие нарушения обозначенных условий договоренностей могут привести к расторжению арендного договора земли.

К виновному предъявляются все или конкретное требование, и если вторая сторона не возражает против предъявленных претензий, договор может быть расторгнут в добровольном порядке.

Порядок

Если стороны по арендным соглашениям пришли к взаимопониманию, то они могут оформить расторжение договора документально. То есть, они составляют новое соглашение, в дополнение к основным договоренностям.

Но, оно должно быть той же формы, что и первоначальные договоренности:

  • то есть если это были долгосрочные правоотношения, то новый дополнительный документ также подлежит регистрации.
  • в случае добровольных соглашений о расторжении, в нем не указываются причины для прекращения отношений.
  • на конечную дату окончания действия договора, арендатором должны быть погашены все долговые обязательства.
  • соглашение сопровождается актом приема/передачи земельного надела, и если были нарушены границы участка, или проведены новые коммуникации, все эти моменты должны найти отражение. Если фактически владельцем были обнаружены ухудшения состояния земли, то к арендатору могут быть предъявлены компенсационные требования на восстановление до прежнего состояния.
  • после того, как поставлены подписи сторон под новым документом, соглашение перестает свое действие, в том числе у арендатора отпадает право на преимущественное оформление нового договора продления.

Если ситуация исправиться, и стороны вновь захотят оформить наем земли, им придется оформлять новые договорные арендные соглашения, с теми же или иными условиями пользования и оплаты.

Какие нужны документы

Поскольку дополнительное соглашения о прекращении действия арендного договора подлежит обязательной регистрации по возращению прав владения его истинному владельцу, то для этого следует подготовить комплект следующей документации:

  • оригинал и ксерокопия дополнительного соглашения о прекращении действия основного арендного договора, ксерокопию следует заверить в нотариальной конторе.
  • копия уведомления о досрочном прекращении правоотношений в отношении конкретного земельного участка.
  • почтовые квитанции или чек, подтверждающий отправку заказного уведомления арендодателю;
  • нотариально заверенная ксерокопия первоначального договора.
  • оригинал акта передачи с подписями сторон по сделке.
  • если прекращает отношения юридическое лицо, то необходимо предоставить протокол общего собрания акционеров с вынесенным решением о прекращении аренды.
  • нотариально оформленные доверенности уполномоченных лиц на совершение регистрации обратного перехода прав владения.

В иных случаях могут быть затребованы и другие оригиналы документов на усмотрение регистрирующего лица.

Обращаем ваше внимание! Государственная пошлина за проведение регистрации подобных соглашений не взимается, поэтому квитанцию об оплате прикладывать не нужно.

Срок

Поскольку действие договора может прекратиться только по факту прохождения регистрации, то арендатору понадобится 14 дней дожидаться обязательного действия.

И только по истечению этого временного периода арендатор может считать себя свободным от взятых арендных обязательств перед владельцем участка.

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора

Для достижения этой цели наниматель земли должен провести ряд важных мероприятий:

  • если инициатором расторжения будет арендатор, для обоснования своего действия он должен найти веские основания для разрыва деловых отношений с владельцем участка, которые безоговорочно позволят расторгнуть существующий договор.
  • направить письменное уведомление почтовым заказным отправлением о предстоящем разрыве, в котором будет обоснованы все основания и предложения об оформлении соответствующих документов, чтобы не решать возникшую ситуацию в судебном порядке.
  • если ответ на уведомление в течение 30дней не поступил, то арендатор вправе обратиться к судебному разбирательству за защитой своих имущественных прав либо в арбитражную судебную инстанцию, если договор заключен с юридическим лицом, либо в суд общей юрисдикции по месту нахождения участка.
  • направить второй стороне деловых отношений копи исковых требований и всей документации, выразить просьбу о внесудебном разрешении дела, либо устранение возникших препятствий или недочетов, по которым использование арендуемого надела стало невозможным.
  • если ответа так и не последовало, арендатор направляет подготовленные документы для разбирательства в судебную инстанцию, назначение даты первого заседание назначает судья.

Чтобы суд смог встать на сторону потерпевшего лица, истцу следует предоставить веские доказательства нарушения права аренды или другие основания для вынесения постановления о расторжении арендного договора.

В иске следует придерживаться установленного порядка написания заявления:

  • в шапке прописывается судебный орган, куда направляются требования, личные данные истца.
  • в обосновании исковых требований следует упомянуть о дате заключения договора, ответчике, и описать предмет соглашения, условия, которые выдвинул арендодатель, права и обязанности сторон.
  • подробное описание всех обстоятельств, по которым дальнейшая аренда участка стала невозможна;
  • заявить о просьбе к суду вынести постановление о расторжении соглашения, примерную дату, и ходатайство о возмещении понесенных судебных расходов.
  • в заключении следует сослаться на статьи Закона и пункты договора, которые противоречат действительным арендным отношениям.

Только после вступления решения суда в законную силу (10 дней срока на кассационное обжалование, если кассация не была подана), можно обращаться в регистрационный орган за оформлением расторжения деловых арендных отношений.

Срок действия договора аренды нежилого помещения узнайте здесь.

Про соглашение о расторжении договора аренды земельного участка читайте в этой статье.

Видео: Расторжение договора аренды

Статья написана по материалам сайтов: urexpert.online, domkodeks.ru, kvartirkapro.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий