Как правильно составить договор купли- продажи недвижимости

Сделка по покупке или продаже недвижимости всегда закрепляется письменным соглашением. Говоря иначе – сторонам нужно составить и подписать договор купли-продажи. Чтобы не наделать ошибок, необходимо обладать хотя бы минимальными знаниями о том, каким должен быть этот документ.

Ниже вы узнаете, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости и на какие важные нюансы при этом стоит обратить внимание.

Содержание

Договор купли-продажи недвижимости: что это за документ?

Как следует из понятия, закрепленного в гражданско-правовом законодательстве, договором купли-продажи считается документ, в котором продавец и покупатель прописывают взаимные обязательства по передаче товара (права на него) и его оплате.

Касаемо договора купли-продажи недвижимости, предметом взаимоотношений продавца и покупателя является объект недвижимости. В обязанности продавца входит передача и самого объекта, и права на него, а покупателя – оплата по обговоренной стоимости.

Обязательное требование к договору купли-продажи недвижимости – его письменная форма. По обоюдному согласию сторон документ может быть дополнительно заверен у нотариуса.

После подписания договора купли-продажи переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Эта процедура производится в Росреестре. Другими словами, указанная государственная служба фиксирует факт того, что у определенного объекта недвижимости поменялся владелец. Договор купли-продажи является в этом случае лишь документом-основанием и документом-подтверждением такой смены собственников.

При этом сделка купли-продажи юридически считается состоявшейся именно с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре, а не с даты подписания договора купли-продажи или передачи денег.

Скачать шаблон договора купли-продажи недвижимости из интернета: за и против?

Сделки купли-продажи недвижимости весьма распространены. А потому неудивительно, что интернет буквально наводнен образцами и шаблонами этого документа. У многих граждан и руководителей организаций появляется соблазн: не платить за услуги по составлению договоров купли-продажи недвижимости , а скачать находящийся в свободном доступе бланк бесплатно и самостоятельно заполнить его.

Бесплатность – единственный плюс такого подхода. Подобная «экономия» не просто ошибочна, но и чревата весьма серьезными последствиями. Вплоть до признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. И вот почему.

Каждая ситуация по продаже или приобретению недвижимости индивидуальна. Очень важно прописать все нюансы, касающиеся цены, способов оплаты, сроков, отведенных каждой стороне для подготовки необходимого пакета документов, порядка передачи ключей и освобождения квартиры и много другое. Этих маленьких, но таких важных тонкостей в стандартном бесплатном шаблоне не найти. Что именно нужно учесть, а какие условия лишние – определить может лишь юрист. Вот почему составление договора купли-продажи недвижимости необходимо доверить только ему.

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

Итак, при составлении и подписании договора купли-продажи стоит обратить внимание на следующие основные моменты:

  1. Фактические и грамматические ошибки. Обязательно проверьте, чтобы все данные продавцов, покупателей и объектов сделки совпадали с данными, указанными в правоустанавливающих и подтверждающих документах.
  2. Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Продавец обязан предоставить документальное подтверждение этому.
  3. Сроки. Они должны быть четко определены и прописаны для всех этапов сделки: сбора документов, подписания договора, оплаты, регистрации перехода права собственности, фактической передачи приобретенного объекта недвижимости и т.п.
  4. Стоимость объекта сделки. Цена, указанная в договоре купли-продажи не должна отличаться от фактической. Нередко стоимость объекта на бумаге занижается с целью экономии на налогах. Но если покупатель впоследствии и расплатиться только по прописанной, а не обговоренной на словах цене, взыскать с него разницу будет крайне проблематично.
  5. Способы и порядок оплаты. Они прописываются досконально. Необходимо отметить, частями будет производиться оплата или сразу, наличным или безналичным путем, кто оплачивает обслуживание банковской ячейки и т.п.
  6. Наличие сопутствующих документов. Довольно часто для того, чтобы сделка состоялась, требуются дополнительные документы разного рода. Такие как нотариально заверенное согласие супруга на покупку (продажу) недвижимости, разрешение от органов опеки, если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, нотариально – заверенный перевод документа, составленного на иностранном языке и т.п. Если какого-то требуемого действующим законодательством документа будет недоставать, в регистрации перехода права собственности просто откажут. Другими словами – сделка не состоится. Проверить, достаточна ли комплектация пакета документов для каждой конкретной купли-продажи поможет адвокат по недвижимости .
  7. Гарантия со стороны продавца на отсутствие других претендентов на имущество. Такое условие поможет дополнительно подстраховать покупателя.

Договор может состоять даже из нескольких десятков страниц. Факторов, влияющих на перечень пунктов соглашения, очень много: количество участников сделки, особенности их правового статуса (к примеру, несовершеннолетние или недееспособные), приобретается жилье за счет собственных денег или с привлечением средств ипотечного займа и многое другое.

На кону у продавца – дорогостоящая квартира, которую он может потерять. У покупателя – огромная сумма денег, возможно, даже не его собственных. Лишиться их — равнозначно катастрофе.

Вы сможете избежать вышеназванных неприятных последствий, если воспользуетесь услугами адвоката по сделкам с недвижимостью . Он поможет грамотно составить договор купли-продажи и обеспечит юридическое сопровождение сделки.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Как составить договор купли-продажи недвижимости?

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:

  • Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Это существенное условие, несогласование которого влечет незаключенность всей сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
  • Обязательное описание цены и порядка оплаты. Неурегулирование условия о цене также означает незаключенность самого договора (ст. 555 ГК РФ). При этом неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
  • Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ).

ВАЖНО! Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение.

Зачастую к договору составляется комплект из следующих приложений:

  • перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
  • двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон);
  • копии документов, подтверждающих права продавца на объект.

По общему правилу для реализации недвижимого имущества договор составляется в письменной форме. Однако в ряде случаев специальный объект или субъект требует нотариальной формы сделки (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Поскольку соглашения о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:

  • вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
  • по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).
Это интересно:  Внутрихолдинговый договор как признак получения необоснованной налоговой выгоды

Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году.

Важно! Регистрации в обязательном порядке подлежит переход права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2019 года

Обычной практикой в договорах купли-продажи небольших объектов недвижимости между физическими лицами является предварительная оплата.

В таком случае в договоре необходимо указать, что расчет произведен по одному из следующих вариантов:

  • в момент подписания договора;
  • до предоставления документов на государственную регистрацию перехода права;
  • до оформления или в момент составления акта приема-передачи недвижимости.

Факт оплаты подтверждается в зависимости от способа передачи денег:

  • распиской (при наличных расчетах);
  • банковской выпиской (при безналичных переводах).

Предварительный порядок расчетов создает для покупателя риск, что продавец, получивший оплату, затянет регистрацию перехода права собственности. С другой стороны, полный расчет позволяет получить имущество, не обремененное залогом продавца.

Образец договора купли-продажи недвижимости с условием о предоплате можно скачать здесь: Образец договора купли-продажи недвижимости по предоплате

Рассрочка платежа представляет собой частный случай оплаты в кредит (п. 1 ст. 489 ГК РФ), когда выплата происходит по частям. Составляя договор купли-продажи недвижимости с таким порядком оплаты, необходимо помнить, что существенными будут условия (помимо предмета и цены):

  • о размере одного платежа;
  • порядке и сроках платежей.

Скачать договор купли-продажи недвижимости в кредит с условием о рассрочке можно здесь: Образец договора продажи недвижимости с рассрочкой.

Купля-продажа недвижимости — хорошо разработанная тема в праве. Шаблон договора можно найти в нашей статье или на сайте Росреестра, на странице Формы документов.

Составление договора купли-продажи жилой недвижимости

Сразу отметим, что в договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения должно быть оговорено дополнительное существенное условие — перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такое право возникает:

  • у граждан, отказавшихся от приватизации (постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П);
  • по решению суда или соглашению с собственником у бывших членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса РФ);
  • по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и в некоторых других случаях.

Зачастую одним из собственников квартиры является ребенок. Продажа его доли в праве на квартиру требует:

  • Получения предварительного согласия органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
  • Нотариальной формы договора (об этом упоминалось выше).
  • Особого способа подписания. За несовершеннолетнего до 14 лет подпись ставит его законный представитель, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет расписывается сам, но договор должен содержать отдельную графу о согласии на сделку законного представителя (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ). Подробности в статье Собственник является несовершеннолетним ребенком – как продать квартиру?

Аналогичным образом усложняет сделку принадлежность квартиры взрослому гражданину, находящемуся под опекой или попечительством.

Поскольку часто продается эксплуатируемое жилье, будет разумно предусмотреть в тексте договора сроки выселения из квартиры собственника, членов его семьи, нанимателей и вывоза вещей.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Для договоров о коммерческой недвижимости определяющее значение имеют такие вопросы, как:

  • Отсутствие обременений объекта.
  • Правомерность отчуждения недвижимости с точки зрения корпоративного законодательства. Например, согласие на реализацию имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости активов акционерного общества на последнюю отчетную дату, дается общим собранием или советом директоров (см. ст. 78 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ).
  • Техническое состояние активно использовавшегося объекта.

С бланком договора продажи коммерческой недвижимости можно ознакомиться здесь: Договор купли-продажи коммерческой недвижимости — образец.

В чем специфика продажи недвижимого имущества по доверенности

Некоторое время бытовало мнение, что для подписания договора продажи недвижимости достаточно доверенности в простой письменной форме. Однако в п. 128 постановления от 23.06.2015 № 25 Пленум ВС РФ однозначно определил, что управомочие на совершение сделки с объектами, права на которые регистрируются, должно быть в нотариальной форме.

Росреестр также требует нотариальную доверенность при сдаче документов на регистрацию (п. 4 ст. 15 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Зачастую выдается одна доверенность на несколько взаимосвязанных правомочий по реализации недвижимости:

  • подписание договора купли-продажи;
  • осуществление расчетов;
  • подачу документов в Росреестр и их получение.

Соответственно, передавать другому лицу полномочия на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества возможно только в нотариальном порядке.

ГК РФ (ст. 185.1 ГК РФ) содержит перечень лиц, которые правомочны удостоверить доверенность вместо нотариуса. Это, например:

  • командир воинской части в местности, где нет нотариальных контор, — доверенности своих подчиненных (как военнослужащих, так и гражданского персонала) и членов их семей;
  • начальник уголовно-исполнительного учреждения — доверенности лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы в этом учреждении, и др.

Таким образом, особенности договора продажи недвижимости зависят в том числе от характеристик объекта. Специфические существенные условия обязательно необходимо согласовать во избежание недействительности договора. Чрезвычайно велико количество дополнительных правил в отношении договоров купли-продажи жилых объектов, принадлежащих специальным субъектам (не обладающим полной дееспособностью или лишенным ее).

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур, в соответствии с законодательством РФ.
Разберемся подробно: статья обновлена и актуализирована 05.05.2019 г

Содержание статьи подробное:

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году предполагает соблюдение следующих правил :

  • Сделка купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Договоренности сторон, до подписания Договора купли-продажи и подготовки всего пакета документов к сделке, скрепляются Предварительным договором купли-продажи и Соглашением о задатке
  • Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:
  1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
    Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда, договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
  2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний или недееспособный
  3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи) выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
  4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
    Если квартира была ранее приватизирована еще и поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
  5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
    В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
  • К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
  • Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) по заявлению Продавца.
    Регистрацию перехода права от Продавца к Покупателю и регистрация права собственности на Покупателя и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .
    Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи квартиры в 2019 году

Теперь некоторые сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

  • отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена ( 01.05.2019 года приняты поправки в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».
    Они ОТМЕНЯЮТ обязательное удостоверение отчуждения долевой собственности при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении всеми ее участниками.
    ВСТУПЯТ В СИЛУ через 90 дней!
  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным
  • покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
  • залог долей в пользу кредитора
Это интересно:  Договор по бурению скважин для воды

Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

Но нотариус удостоверяет только те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов.

Документы для продажи квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

  • Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
  • Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2019 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

  • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
  • Согласие супруга на продажу, если требуется
  • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
  • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
  • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов для вас сделает специалист МФЦ

Продажа доли в квартире в 2019 году

Продажа доли в квартире в в 2019 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

  • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
  • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
  • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2019 года можно внести такую запись в ЕГРН)

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2019 года

Общий подробный алгоритм сделки купли-продажи > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 году

7 пунктов, которые помогут составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Закон не обязывает участников сделки в обязательном порядке обращаться к специалистам по недвижимости, риелторам или юристам для сопровождения сделки. Стороны могут сами все сделать:

  • собрать необходимые документы;
  • согласовать условия сделки;
  • подготовить договор и передаточный акт;
  • сдать документы на регистрацию;
  • провести полный расчет.

Однако, несмотря на всю внешнюю простоту процедуры, при оформлении сделки участники, не имеющие профильной подготовки, несут определенные риски.

Риски покупки без риелтора и посредников

Во-первых, риск некорректной подготовки документов. Обязательные требования к документам на квартиру следующие:

  • бумаги должны быть действующими, актуальными на момент сделки;
  • информация в документах должна быть реальной и соответствующей действительности;
  • документы должны быть оформлены в соответствии с законом и содержать все необходимые реквизиты.

Если, например, справка о прописанных выдана несколько месяцев назад, скорее всего, сведения в ней уже не соответствуют действительности. В квартире могли прописать кого-то еще или выписать человека.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам не должна быть старше месяца, поскольку в соответствии с действующим законодательством плата за квартиру начисляется ежемесячно.

Согласие супруга на продажу (покупку) квартиры должно быть оформлено нотариально, в противном случае оно является недействительным.

Во-вторых, риск некорректного оформления документов – договора и передаточного акта. Оба эти документа должны отвечать требованиям:

Кроме того, сторона, не принимавшая участия в составлении текста сделки, рискует не включить в него условия, которые защитили бы ее интересы в спорных ситуациях. Например, если оплата в рассрочку, продавцу следует предусмотреть в договоре штрафные санкции для покупателя на случай просрочки очередного платежа и залог квартиры до момента полной оплаты.

В-третьих, сделка рискует сорваться, если одна из сторон уклоняется от регистрации.

В случае, если продавец или покупатель не являются для подачи документов на регистрацию в Росреестр, то придется тратить время и деньги на решение вопроса через суд.

Наконец, покупатель рискует получить квартиру с недостатками, а продавец – не получить оплату. Все эти риски может предусмотреть опытный специалист, но если было принято решение отказаться от его услуг, то максимальную бдительность нужно проявлять самостоятельно.

Как правильно написать текст сделки?

Любой договор купли-продажи квартиры содержит как минимум следующую информацию:

  • кто является покупателем и продавцом – стороны;
  • какая недвижимость продается – предмет;
  • условия, на которых продается объект – существенные и дополнительные условия.

Только если прописаны все необходимые условия, договор считается заключенным.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Стороны

Информация о сторонах прописывается в шапке, сразу же после наименования договора, даты и места его составления.

«Мы, гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Укажите в тексте контактный номер каждого из участников сделки, чтобы использовать его для связи в качестве официального номера.

Предмет

Это самый важный элемент. Чтобы правильно прописать условие о квартире, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, техническим документам. Указываются:

  • адрес;
  • площадь помещения – общая и жилая;
  • количество жилых комнат;
  • этаж, на котором расположена недвижимость;
  • кадастровый (условный) номер.

Очень важно указать данные так, как они прописаны в документах. Если, например, в выписке из ЕГРН (свидетельстве) адрес указан: «город Н-ск, улица Цветочная, дом 14, квартира 35», то именно так и нужно писать.

«Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: город ___________, улица _________, дом ___, корпус ____, квартира ___. Указанная квартира расположена на ______ этаже ______-этажного панельного (кирпичного) дома, состоит из ____ жилых комнат, имеет общую площадь _____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _____ кв. м. Кадастровый номер квартиры ___________.

Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от ____________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ___________(серия, номер свидетельства, кем и когда выдано), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _______ (дата регистрации) сделана запись регистрации № ___________ (номер госрегистрации).»

Существенные условия

К существенным условиям договора купли-продажи, помимо перечисленных сторон и предмета, относятся:

  • цена;
  • срок и порядок передачи жилья;
  • срок и порядок оплаты;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем (если есть).

Цена объекта указывается цифрами и прописью. Уделите этому особое внимание. Если будет расхождение между цифровым и письменным выражением цены, суд отдаст предпочтение тому, что написано прописью.

Укажите полную цену. Не поддавайтесь уговорам продавца занизить ее – это выгодно только продавцу. В случае судебного спора вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в соглашении.

Срок и порядок передачи жилья отвечает на вопрос «как покупатель получит квартиру по договору». Порядок передачи может быть любым удобным для сторон, главное – описать его достаточно подробно.

Срок и порядок оплаты зависит от договоренностей сторон.

Варианты оплаты могут быть разными:

  • наличными или банковским переводом;
  • сразу или с использованием отсрочки, рассрочки;
  • в руки продавцу или с использованием посредника: банковская ячейка, аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса.

Помните, что с момента, как договор подписан, покупатель обязан вносить оплату именно так, как написано в тексте соглашения.

Например, если указана оплата наличными, а покупатель осуществил оплату банковским переводом – формально это нарушение условий.

Если указан только срок передачи денег, то оплатить квартиру можно любым способом.

Это условие вполне законно, однако небезопасно для сторон. Почему – читайте по ссылке.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем

Если случается, что в квартире прописаны лица, сохраняющие право проживания после смены собственника, список таких лиц нужно отразить в тексте сделки. К ним относятся:

  • пользователи по завещательному отказу;
  • наниматели по договору найма, то есть аренды.

Существенный риск для покупателя состоит в том, что нет открытых реестров, в которых содержался бы список пользователей квартиры. Договор найма на срок более года нужно регистрировать в Росреестре, однако есть способы обойти эту процедуру – например, заключить сделку на 11 месяцев.

Пользователи по завещательному отказу должны быть упомянуты в свидетельстве о праве на наследство, по которому продавец получил жилье, однако нотариус может просто не прописать этот факт по ошибке.

Косвенно вычислить пользователей можно по справке о зарегистрированных лицах, однако не все из них могут быть прописаны в квартире.

Чтобы снизить риск, требуйте от продавца дополнительной гарантии, что в квартире нет посторонних пользователей.

На что обратить внимание?

Составляя простой договор купли-продажи, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Правильность указания данных сторон и описания жилья.

Это ключевой момент, ведь если в данные закралась опечатка, то регистрация сделки может затянуться на несколько месяцев. Это не означает, что договор будет отменен, просто вы рискуете потерять много времени на формальности.

  1. Цена должна соответствовать действительности.

Не поддавайтесь на уговоры продавца занизить цену. Да, так он освободится от налога, но вы как покупатель рискуете не вернуть полностью все деньги, которые уплатите, в случае судебного спора.

  1. Как правильно подписать и оформить передачу объекта?

Если прописано, что передаточный акт не нужен – то квартира передается в момент подписания и сам ДКП в таком случае служит передаточным документом.

Проверьте, соответствует ли это вашим целям, и если нет – настаивайте на окончательном осмотре и оформлении отдельного документа о передаче.

  1. Как осуществляется оплата?

Продавая квартиру, проверьте, насколько четко прописаны сроки оплаты. Если вы остановитесь на расплывчатой формулировке, то рискуете не взыскать деньги быстро в случае неоплаты.

  1. Гарантирует ли продавец свободу квартиры от третьих лиц.

Если такой гарантии нет, то в случае выявления каких-либо лиц, имеющих притязания на жилье, вы не сможете потребовать от продавца возмещения причиненных вам убытков.

  1. Возникает ли залог продавца на объект?

Если вы оплачиваете жилье в рассрочку или с отсрочкой, в силу закона возникает залог продавца на квартиру до полной ее оплаты. Это значит, что если вы не внесете полностью оплату, продавец будет вправе изъять и реализовать недвижимость через суд.

Чтобы залог не возникал, достаточно указать:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца.»

  1. Нет ли в договоре необоснованной ответственности.

Некоторые стороны, пользуясь неосведомленностью своего контрагента, могут внести в текст условия о материальной ответственности за незначительные нарушения. Внимательно перечитайте документ. Если встречаются формулировки, например «обязуется оплатить неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки» — скорее всего, это излишняя ответственность.

Основания и сроки для расторжения договора в этой статье.

Видео, которое поможет составить договор самостоятельно:

Когда следует обратиться к специалисту?

Если в вашей сделке один продавец и один покупатель, пусть даже состоящие в браке, а оплата производится за счет собственных средств покупателя – это достаточно простая сделка. Вы можете оформить документы самостоятельно.

Если же в вашей сделке встречается хоть одно из следующих условий:

  • несовершеннолетний продавец или прописан ребенок;
  • объект находится в долевой собственности;
  • квартира приобретается в долевую собственность;
  • оплата за счет ипотеки, льгот и субсидий (в том числе жилищный сертификат);
  • продается жилье, полученное по наследству;
  • помещение обременено залогом, арестом или правами третьих лиц;
  • вместо одного из участников действует представитель по доверенности;
  • альтернативная сделка (цепочка сделок);
  • нужен задаток (аванс) и предварительный договор купли-продажи;
  • или если недвижимость в принципе проблемная, с неясной историей, а также, если вы просто не уверены в своих силах – лучше обратиться к опытному специалисту.

Юрист или риелтор поможет проверить квартиру, составит документы с учетом ваших интересов и укажет на все возможные подводные камни.

Запомнить

  1. Стороны могут прописать в договоре любые условия, которые посчитают нужными.
  2. Отражайте в договоре только достоверную информацию о датах сделки и о цене квартиры.
  3. Если вы сомневаетесь в своих силах – доверьте проведение сделки специалисту.
  4. Для повышения безопасности сделки обратитесь к нотариусу, который сам составит текст договора и проверит соблюдение прав третьих лиц.

Статья написана по материалам сайтов: rusjurist.ru, exspertrieltor.ru, kapremont.expert.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий